《蜗居》给资讯自由的啓示

　　没有比楼价不断攀升、小市民死拼死省也买不到头上半片瓦这题目更引起人共鸣，国内电视连续剧《蜗居》以此为故事骨干，受观众热捧，不无道理；原来《蜗居》道出的不单是小市民心声，还隐含关乎一个健全的地产市场、可靠的投资环境和新闻自由的不可或缺部份。

　　《蜗居》第二集有这样的一幕：

　　海萍 (女主角) 挺着大肚子和丈夫看楼，皱着眉头说单位破破烂烂，「这里没十年廿年吗？」

　　他们又和六七人挤在一角，开始跟经纪竞价，一个说加二万，一个接着说马上付现金，海萍看得目定口呆，没开腔就拉着老公走。她边走边说，「哪些人是否经纪安排的托儿？」她一口咬定经纪找人托价。

开放及易用的公共纪录
　　熟悉在香港买楼的人，可能会觉得这些情节不可思议，你或会问：为何剧中主角不如香港人般，去田土厅查询物业的落成日期，楼龄不就一清二楚吗？至于经纪有否托价，成交价是否真是现场的竞价结果，其实也可从田土厅查到交易纪录：交易价、买卖双方是否已签了买卖合约、买卖双方是谁、及何时签约等。

　　我不曾在内地买楼，但根据过去做记者采访的经验，我明白要在内地有系统地调查这些房地产交易资料，非常困难，很多时要卖人情 (甚至出钱) 找一些所谓熟悉内情的人士打听，到最后拿到手的资料，很多时也不太肯定其真确性，记者大抵只采取有好过冇的心态，当这些资料为线索，要实地采访及其他方法印证过后，才敢使用。

　　当我看到剧中主角给四方八面而来的楼市内幕消息搞到头昏脑胀时，我不禁庆幸自己身在公共纪录 (public information) 较开放的香港。我最近读了一篇英文版《中国日报》(China Daily) 的读者来信，作者也有类似看法；而我因记者工作关系，过去十多年从未间断在香港的公共纪录堆中，找线索找证据做调查报道，所以趁此把我一些经验分享。

　　有关房地产的买卖、法定用途或改变用途的申请记录，是香港少数较完善的公共纪录。从事房地产业务的专业人士及投资者，固然受惠于这些资料，好让他们对市况作出详细的分析，和为动辄数百万元的投资作出英明决定；此外，记者也是这些资讯的重要用家，好像这阵子不时传出豪宅呎价屡创新高，什么顶楼又以呎价几万元成交，是传言或是事实呢？

　　记者通常在这些超卖单位交易后不久，都可以报道买家是谁，成交价多少、何时成交。

土地登记册中寻宝
　　其实大家要自己查这些资料，也可以的，且十分容易，只要走到土地注册处 (俗称田土厅)，或者在家上田土厅网站，提供房地产的详细地址，然后用八达通一刷，或付现金、或输入信用咭资料，花费不过数十元，便马上可以查到有关单位的「土地登记册」(Land Register)，当中包括现有及之前业主的名字，签订买卖合约日期和交易价等等和楼房有关的重要资料。资料统统来源于具法律效力的文件，例如买卖合约，所以都算是准确的。

　　曾经置业的你，可能都有地产经纪或律师代劳，从田土厅查资料；其实你和我，不论什么身份的人都可以查；何况，田土厅职员根本不会查问你是谁、或者查个单位的资料有何目的。

　　香港媒体对有关房地产交易的报道，非常即时、准确和广泛，为我们制造公平的营商环境，其实有赖如此开放及易用的公共纪录。而媒体利用这些物业交易公共纪录，定期调查高官或公职人员拥有何物业，更可监察他们会否涉及贪污及其他以权谋私的行为，以致财富 (见诸于其拥有物业价格) 和收入不相称，这可有效监察政府。

　　除了房地产的交易纪录，「土地登记册」还包括这房地产有关的契约和重要文件的纪录号码。这些文件是什么？种类很多，最多见的是房地产按给银行或财务公司的文件，会纪录按了给哪间银行或财务公司、按揭借款额、是一按或有二按，供满楼按的「赎楼」文件也有。另外较常见的是政府向业主发出的楼房修葺令，及清拆僭建物令。

　　这些全是足以影响房地产价值、拥有权的重要资料，公众跟记者都是有权查阅的。方法也很简单：先取得有关房地产的「土地登记册」，在登记册上找出你要的文件，把其纪录号码交予田土厅 (同样是 online 和 offline 都可以)，付了费用，文件便立即送上。

　　对记者而言，这些契约还是不少揭秘性报道的大宝藏。好像某名人再婚后，把一层半山物业送给新太太，记者就是从土地登记册中的「送赠契约」中发现的。又有名女人死后遗下多少珠宝首饰、现金和股票，从她大宅的「土地登记册」纪录的一份有关遗产执行人文件，露出端倪。

公共纪录与公众知情权
　　除了田土厅的土地登记册，还有很多公共纪录，都和你拥有的、计划购置的、及居住的房地产，息息相关，关系到的是楼价、租金及居住环境。原来所有房地产都有其指定的用途，好像住宅、酒店、餐厅、写字楼等等，可建楼层高度也有规定，假如对面大厦的业主要改建起多几层楼，或你楼下邻居要 (合法地)把某单位由住宅改为骨灰龛，或有人要把新界买少见少的鱼塘填平，改作货柜车场，其实公众都可以预先知道，并有权就此提出意见。

　　以上情况，业主都必要向城市规划委员会申请。城规会内部除了有讨论外，还需谘询公众，收集意见。谘询期间，业主向城规会提出申请的主要文件，包括图则，公众都可查阅，而公众所提出的意见概要，也是公开的。查询这些资料，公众可以前往城规会的办事处，而浏览城规会的网页 (www.tpb.gov.hk)，就更方便，过去廿年的申请纪录，也可找到。

　　香港的公共纪录开放情况，确有很多地方令人气馁，例如政府经常以数以亿元聘请顾问公司进行的研究报告，很多都没公开，高铁事件激发的民怨，部份是源于政府不知何故把多份关乎高铁造价的顾问报告保密。一月底申诉专员公署公布有关政府部门执行《公开资料守则》的调查报告，也对政府作了很严厉批评，指很多部门诸多推搪，拒绝公众查阅他们有权得到的资料。

　　但是，香港还有一些公共纪录，如本文所提到有关房地产的，对公众民生、投资及监察政府，非常实用且易于查阅，只是政府很少正面向公众宣传，而坊间又少有系统地介绍这些公共纪录的书本及手册。