【香港家书】前长远房屋策略督导委员会成员兼理工大学建筑及房地产学系教授许智文
2017-01-21

各位同学:

上星期我在开学前 与你们一起谈谈各自的烦恼, 你们不但对毕业后就业与前途发展路有些迷茫,而且谈到很多关于香港房屋市场的疑问。

土地短缺以致房屋问题令市民难以拥有一个安乐窝,一直是社会的焦点。对于现时楼市的看法,我认为是有不明朗性,原因是美国加息和楼市风险性增加,为市场带来变化。

首先,私人住宅楼价持续高企。根据调查机构Demographia发表的一份问卷调查报告,对比全球87个地区,香港2016年第3季的数据,显示本港楼价中位数是港人收入中位数的19倍,创全球最贵、亦是有纪录以来11年新高。例如有一位毕业生美琪跟我谈及她的置业问题,她指出楼价这么高,如果买楼面对巨大的困难,需要二十多年蓄和父母帮助才有机会成为业主。

第二,虽然今年政府订立的房屋供应量已达标,但如何追回10年内欠缺的供应,以及房屋质素都是重要议题。由2014年至2016年,供应房屋的土地已达到政府所订立建18,000 个单位的目标,可是于2004年至2012年期间,开发土地进度缓慢,造成今天严重缺地的情况。这8年的平均供应量只有11,700个单位,离目标单位总数还差多过50%距离。政府该如何填补期间共欠的7万个单位,便需靠下届政府的妥善安排。

近年新落成的大厦单位总数虽然增加了,但楼面面积却没有同步增加。最新推出的私人住宅单位呎数越卖越细,还有些只有百多尺的「劏房屋」,成为一时话题。根据差饷物业估价署数据,于上年度,面积431方呎以下的单位落成量达3,116个单位,占整体落成量25.8%,比例创近22年新高,可见私人一手住宅趋向「劏房化」。

第三,目前公屋轮候册人数已突破二十八万大关,轮候时间由原来约三年大幅增至逾四年半,轮候市民变得十分焦急。特别是年轻人,私楼楼价高昂,负担不起,又要等很长的时间才可上楼。于是很多人便要租住劏房作容身之处,大大影响生活质素。

回顾过去五年内政府曾推出优化土地供应策略,以短、中、长期方案来改善此问题,短期方面,把住宅物业印花税其中一项增至15%,目的是打击三种非自住的买家,包括外来、投资及炒卖买家。政府也曾推行港人港地和白居易等政策让更多住宅预留给香港人。长期方面,政府构思在维港以外填海、发展岩洞,重建旧区、更改土地用途以及重用前石矿场等。我认为这些政策一定程度上增加土地和房屋供应,满足更多市民买楼得需要,但未「上车」的市民仍然非常忧虑。对比五年前,现届政府已落实了觅地找屋,我觉得房屋问题虽然未完全解决,但可以说基础已奠定了。

因此,为解决燃眉之急,政府于刚推出的施政报告列出一系列房屋政策,希望能抚平市民急切上车的心情,政府考虑发展洪水桥新发展区和新市镇扩展计划,并规划把郊野公园外围生态价值较低的绿化带或闲置土地建屋。我认为寻找新土地开发,针对现时土地紧拙的问题是可行的,同时在土地开发时应保留高生态价值的动植物,希望在发展过程中,可达至经济与环境取得平衡。在选址上,政府在任何土地都应选择一些交通方便的地点,有完善的基建配套,为市民带来一个舒适的居所。而且政府推出政策时,应与市民讨论、 协商,达成共识,了解各持份者看法,为广大市民谋取福祉。

未来二、三十年房屋供应的长远规划必需要切实做好,各界可从多方面探讨香港房屋问题,如社会架构、经济、民生各方面着手,提出利弊,社会应在平衡各方利益后取舍,为香港未来住房需要作充足的准备及安排。

同学们深入了解香港房屋问题后,盼望将来你们投身房产业界,多思考并提出一些有建设性的方案,共同解决房屋问题,引领香港走出这困境。

祝新年快乐、学业进步!

 

                                                                                                                                                                         许智文教授

                                                                                                                                                                   2017年1月21日

 


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星期六早上九点至九点二十分

监制 : 叶冠霖

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