【香港家书】规划署前署长 凌嘉勤
2018-04-28

振翔:

两天前,「土地供应专责小组」小组公布了他们的工作报告。也许我可以与你分享我对香港土地供应问题的一些看法,作为我参与这次「土地供应大辩论」的一个起步点。

首先,我认为必须从策略规划的角度和高度来检视土地供应问题。由1948年的「发展大纲」,到近期的「香港2030+」,香港每10年左右便进行一次策略规划,从没间断。无论使用了那些文字表述,它们核心的愿境和目标都是为了提出规划、发展和环境保育的策略和行动,应对社会和经济的需要,改善市民的生活质素。

看房屋用地供应,不能只看那一选项可能提供多少面积的用地,也要看它能达致那些策略规划目标。举例来说,「香港2030+」提出了「创造容量」的规划策略,包括了创造「发展容量」和「环境容量」。面对「开发郊野公园」和「填平水塘」的选项时,问一问这些选项是否能在创造「发展容量」的同时,也能提升香港的「环境容量」,也许我们便会有不同的分析和看法。

第二是棕地的改造。新界约有1300公顷棕地。棕地内的土地运用不协调,经常涉及大量违例发展、非法填土,没有合乎标准的道路接驳,欠缺紧急车辆通道,更遑论排洪和排污设施,因而构成交通及公众安全问题,并对环境做成严重破坏。

在规划署已完成详细规划工作的古洞北、粉岭北、洪水桥和元朗南四个新发展区中,包括了340公顷棕地;而「香港2030+」建议的新界北新市镇也包括了200公顷棕地。如果这些规划方案能够实施,便能够把540公顷杂乱无序、低效益、高破坏性的棕地,改造为宜居的新市镇,提供超过25万个住宅单位,容纳超过20万个职位。这是一个可持续发展的过程,它既能提高香港的发展容量,也同时能改造棕地以提升香港的环境容量。

改造棕地当然是极为困难的选项。但如果香港社会选择不作为,不下决心克服改造棕地的种种困难,我可以预言,50年后我们仍要为面对棕地带来的环境影响而懊悔不已!

第三是填海。我一直支持维港以外填海是解决香港土地问题的必然选项。香港透过填海已取得约70平方公里发展用地,容纳了近3成的居住人口和近7成的商业活动。在荃湾、葵涌、青衣、屯门、沙田、马鞍山、大埔、将军澳、东涌等新市镇内,很大比例的发展用地都是填海得来。可以说没有填海,便没有我们的新市镇。

每个城市都会因为拆建房屋,开挖基建而产生大量「惰性物料」。这些在香港被称为「公众填料」。在过去近20年没有填海工程的情况下,香港产生的公众填料去了那里呢?

原来由2007年至2016年间,香港把约1亿公吨公众填料运往台山,为他们填出了约660公顷新土地,这差不多是启德发展区的两倍。江门市把这片土地规划作「大广海湾经济开发区」,并预算我们的公众填料若继续送去,总开发面积可达1000多公顷。假若过去10多年,把这些我们无偿送到台山的公众填料,用在我们自己的填海工程,也许已能舒缓我们严峻的土地短缺问题了。

「香港2030+」建议的东大屿都会,透过填海取得1000公顷发展用地,能容纳40到70万人口,20万个职位,有潜力发展成为香港第三个核心商贸区,也能完善连接市区与香港国际机场和港珠澳大桥的策略性交通网络。这是一个极具前瞻性的策略规划建议。我期待东大屿都会可规划成一个无汽车的社区,由数个填海而成的小岛组成,各自有优美的生态海岸线,形成宜人的居住和工作环境,成为香港人喜爱的家园。

透过棕地改造和维港以外填海,重新启动我们的新市镇建设,已经是刻不容缓了!

专责小组也把「公私营合作」开发土地作为一个选项谘询公众。「公私营合作」开发土地的机制由来已久。在这个过程中,发展商的开发方案要符合所有相关法律规定,也要进行公众谘询,要向政府补足地价,有时还要按政府的要求提供基建及社区服务设施。把「公私营合作」开发土地情绪化地标签为「官商勾结」,这样并不客观,也不公允。

其他选项中,我也有兴趣稍谈其中两项。其一是粉岭哥尔夫球场。这片170公顷的土地内保育了大量生长良好的老树,也有近百个古坟,其中有些历史可远溯到明末清初。这样集中地保存了大量直到今天仍有族人每年都前往拜祭的古坟,是一项不可忽视的本土文化现象,需要客观硏究它的历史、文化、文物的价值和意义。

其二是在货柜码头加建上盖兴建房屋的建议。有工程和建筑专家认为技术上可行。我尊重他们的意见。但我认为硬要把并不协调的住宅用途和货柜码头用途叠放在同一地块上,在规划上并不可取。其中要克服的大量问题,必会引致冗长的技术硏究和程序操作,对解决现在的土地供应问题帮助不大。

也有智库建议在南丫岛南部大规模填海重置货柜码头,以腾出现有码头用地作房屋发展之用。我也尊重他们的意见。我认为如果有一天真的要搬迁我们的货柜码头,也许应该考虑在香港水域之外,珠江口的外围,进行填海,并与邻近城市的货柜码头合并重置。这涉及大湾区城市间的合作和「一国两制」的土地、海关管理等复杂问题,是一项重大的远期策略规划议题,相信要与你在另外一封信讨论了。

振翔,你一直在美国从事城市发展的学术硏究和顾问工作,希望你抽些时间读一读专责小组的报告,为你念念不能忘怀的香港,提出你的见解。

春夏之交,天气变幻难测,多保重身体。

嘉勤
2018年4月28日

 

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