【香港家书】港大房地产及建设学讲座教授 邹广荣
2018-07-07

各位跃动菁专及青年专业联盟的会员:

最近与你们一起举办了两次关于房屋及土地政策的论坛。非常欣赏你们办事的积极态度及热诚。相信论坛对解决香港房屋及土地的问题能作出一定的贡献。

特区政府公布最新的房屋措施又再成为城中热话,热点之一是居屋定价与私楼市价脱鈎。现时私楼价格已经可以用疯狂来形容,假若居屋售价定于私楼市价七折,抽中居屋的幸运儿供楼亦会非常吃力,从这角度看,有必要将居屋订价改与申请者负担能力挂勾。但大家要明白居屋的资助模式只能令到一小部份合资格的申请者受恵。此外,居屋其中一个问题是政府资助与居屋单位捆绑在一起,令居屋无法流转。假如居屋业主因家庭或其他问题,需要搬到另外一个地方居住,因为要补地价,居屋业主出售单位后所的回款项不足以在别处购回类似单位,造成不少居屋业主继续忍受住在不太适合他们的单位。因此居屋不是房屋阶梯,反而是房屋的死胡同。进去之后无法亦不想走出来。现时政策加大折让,补地价亦相应提高,恐怕这类居屋将来流转更加困难。

 要解决这个问题,只需将居屋的使用权加上年期限制,并严格执行。香港的土地除了中环圣约翰教堂外,其余都由特区政府拥有,在香港业主只拥有土地的使用权,其的年限在地契上列明。现时特区政府的政策是土地契约到期后自动续租50年。这政策是变相把土地使用权无限期延长。但这政策不必引申到资助房屋。假如居屋的使用权只有50年,其市价必大幅低于私楼。因为无年限的私楼除了本身的使用价值外其市值亦包含将来可能被重建的价值。假如居屋使用权只有50年,便没有这可能被重建的价值。外国经验显示这部份的价值大概等于楼价的30%,无需政府资助这种「有期居屋」已较私楼便宜30%,假设政府再给予10%的额外折扣,居屋的售价可以是私楼的60%,但当中政府的资助只有10%。因为资助不是太多,因此在禁售期后,索性就让居业主无需要补地价在市场转售。这样居屋的流动性必然大大提高,令居屋变成真正的房屋阶梯。有期居屋还有很多其他好处,这里略过不提了。

另外一个多人关注的措施是特区政府将9幅私人住宅用地改建为资助房屋。在土地供应不足的情况下增建资助房屋必然会减少私楼供应,令楼价更加疯狂。最终解决房屋问题的方法还是要增加土地供应。以现时香港的情况,需要大幅的增加土地供应才能满足未来各种的土地需求。我很赞成特首认为大幅增加土地供应的方法离不开填海造地。但填海需时,远水不能救近火。

现时新界有不少私人土地俱开发潜力。这些土地包括闲置农地,棕地和祖堂地等,粗略估计不小于4,000 公顷。但如何利用这些土地则是大问题。主因源于新界土地流转困难重重,由于历史,业权等种种因素,新界的私人土地未能重新整合,发挥其最佳效益,但是引用土地收回条例强行收回私人土地必引来冗长的法律诉讼。今年二月,我们向土地供应专责小组建议在新界以换地方式重整及优化新界土地用途。但更有效的方法是政府以可转让的土地债卷收回所有新界私人土地,再连同将会从填海得回来的土地重新整合,优化用途并兼顾保育,环保及各持份者的利益。这样大型的土地整合最好能借助国际经验,例如搞一次大型香港发展蓝图设计比赛。以得奖者的概念作为参考。部份整合后的土地会以市场机制换回土地债券。好处是透明度高,减低官商勾结的疑虑。新界地主以土地换取土地债券后,再选择换取未来的填海土地,变相令政府可以「先使」未来填海土地,使远水得以救近火。因为土地债券令新界土地流转的交易费用大大降低,可以达至地主,政府及社会的三赢局面。

最后我认为无论特区政府用什么方法大幅增加土地供应,必须同时大幅增加买家印花税,确保新增的土地主要为港人所用。

我们需要用创新的思维去解决问题香港现时面对严峻的房屋及土地问题,特区政府亦需要有胆识及魄力去接受新事物。相信你们会有更加有创意的想法,但重要的是先要想清楚你们要想香港建构成一个怎样的城市。                                                                                                 

                                                                                                   邹广荣

                                                                                                   2018年7月7日

【声音完全版】


【香港家书】

香港电台第一台FM92.6 - 94.4

星期六早上九点至九点二十分

监制:郑婉薇

学者、议员、官员及社会人士透过书信形式,分析社会现象,细诉个人感受。

专题分类:专题文章
发表评论
意见



看不清楚

最新专题