阳光房地产基金06年底由恒基系分拆上市，主要业务为拥有及投资于可提供收入之香港写字楼及零售物业，目标是为基金单位持有人提供定期和稳定的现金分派，其物业组合由十多项位于香港的写字楼及零售物业组成。

早前公布截至6月底止中期业绩，收益录3.91亿元，按年跌4.8%。物业收入净额下跌5.4%至3.07亿元，可分派收入按年下降1.8%至近1.69亿元。中期每基金单位分派9.1仙，年度化分派收益率为8.1%。

首席策略官及资产管理联席主管沈颂华接受本台专访时指，下半年续租或新租正在商讨中，不论在是写字楼或零售商舗，普遍感受到压力，因为今天民生经济未算太好，阳光房地产倾向商讨续租时候减租少少以留客，好维持一定出租率，认为这才是最好策略。这模式亦跟上半年相若，尽管上半年营运有压力，但基金利息支出方面按年下跌一成四，估计下半年只要可以按年再节省一些，在营运收入跟利息支出两方面平衡，仍然可以保持稳定分派。

她指焦点物业大新金融中心，近年多了金融行业租用。这类客租约期较长，通常是六年甚至逾十年。以大新金融中心为例，大新银行（2356）进驻后，产生一定协同效应，其后相继亦有多间金融机构租用，如银行业、相关贷款公司及资产管理公司等，成功稳住出租率。

沈颂华分析，阳光房地产目前管理的写字楼组合，当中分三类：除了有大新金融中心这类甲级（grade A）项目外，亦有部分乙级（grade B）项目位于上环等，近月见这部分租客经营辛苦，可能因本土经济差，员工只有数人的公司如从事贸易（trading），或小型会计师、律师楼等开始搬走，预期这板块未来数月仍需要时间填补；但第三类楼面主打楼上零售、服务性行业如美容等，基金在弥敦道有两座，另外元朗亦有。这类物业出租情况不错，尽管个别租客结业，亦有新力军接力，成为近期市道亮点。

她补充，阳光房地产旗下物业增值持续，好保持物业「仪容」般，旗下不同大厦有不同策略，例如湾仔大新金融中心、上环Strand 50项目有绿色认证。过往曾有租客表示，原先租用的物业没有绿色认证而要搬走，因为这是总部指令，故此租户租用大新金融中心，可以满足这方面要求。另外，今天各行业增加收入难，倾向节省营运开支。阳光房地产过去半年引入不少物业科技(ProTech)，如晚上用感应器(Sensor)开关电梯、IP Cam监察有否他人经过，尽力用科技减省晚上保安员巡楼、清洁等要用人的工种或繁复工序等，希望逐渐减少有关开支。

提到商场物业方面，沈颂华指，阳光房地产旗下有三大商场，各有不同定位与表现。其中将军澳新都城一期，位处宝琳站，距关口远，只靠区内居民消费支持，上半年人流稳定，按年微跌少少，但租户仍应吃力，估计主要因为人流维持，但大家减少在港消费减，部分原因可能是预留作北上消费。至于上水中心购物商场则是另一景象，基金原先预期上水客源北上，但同期南下客源亦见增长，加上上水中心有其特色，物业组合内有一条银行街，原来内地客爱亲身南下处理财务，他们爱到银行街去。上市中心亦受惠不少，因为内地客南下到银行后会于区内饮食、购物，令上水中心人流与消费不俗。

至于年前收购回来的西九汇，她分析项目楼面较小，主力以教育为主题，基金亦维持这主题定位，可是就算是教育客群，租客组合亦在变，已往主力注重补习中英数，今日多了另类学习，如教竖琴、跆拳道、琴期书画皆有，主力满足今天小朋友各项兴趣需要。

财务及投资者关系总监叶美铃表示，近期大股东恒地(12)增持阳光房地产股权至22%，除了享有基金单位分派外，阳光房地产营运仍然独立，双方亦有合作空间，如基金亦有参与恒地H Coins计划，阳光商场客户消费亦可以将积分记入H Coins，同样相关H Coins dollar亦可以在阳光旗下商场消费，藉以产生协同效应。

她指，阳光房地产在收购或出售资产方面，一直保持「资产再循环」概念。因为作为REITs公司，阳光除了要努力将物业升级外，亦要考虑补充。物业收购方面，基金可以考虑母公司恒地资产，但相关买卖会涉及关连交易。但市场上仍有不少合适物业可供考虑，重点是营运以收租为主。融资成本早前随港元同业拆息（HIBOR）回落，近日有所回升，基金对利率敏感，故亦受惠不少。

叶美铃分析，上半年基金利息支出按年少14%，变相有利基金要进行收购。基金分析写字楼方面，本地空置率仍然处于高水平，估计要到2027年新增供应才会回落。近日市场上净吸纳量主要来自金融服务客，故阳光房地产对写字楼收购会相对审慎，始终空置率高，要搵一些有实力租户回来有困难。

反而零售物业，基金看法较长远。她指，零售租户组合重要性大，基金可以透过资产增值工程去提升整个商场形象、人流，故做资产配置或收购考量时，有合适商场亦会考虑。以2023年收购回来的西九汇为例，卖点是邻近地铁站或直驳地铁，以民生区营运为主，正符合阳光房地产资产配置要求。

叶美铃指，物业市况有高低，亦影响了基金公允值。公允值只影响阳光房地产税后盈利亏损，但不影响实质派息，因公允值只是一个非现金调整。阳光房地产近年派息较稳定，目前收益率亦有八厘左右，在今天股市内亦是一个吸引选择。

她重申，今天利率升跌非基金最大关注，反而是营运上成本如工资上涨压力反而更大。基金整体债务55％做了固定息率（利率对冲合约），余下浮动利率占45%。下半年整体市场已预计美国会轻轻减息，由于逾半利率支出已锁定，只有四成多属浮动，下半年利率风险应不用太担心。加上基金近年多做了可持续金融发展工具。自2020年起，跟不少银行发展这方面融资，如加入减排(KPI)目标，银行参考基金营运、能源消耗、物业绿色认证、回收率提升等达标，贷款利率方面亦会稍为降低。

四月开始沪深港通加入REITs互通，叶美铃指新措施有助加强两地REITs流通量及成交，阳光房地产基金持欢迎态度，认同可扩大不同投资者基础。由于基金每半年派息，收益率亦较稳定，相信对北水有一定吸引力。唯一门槛是要符合最低50亿市值要求，今天基金市值38亿，如果日后降低这门槛，预期受惠基金会更多。

阳光房地产基金06年底由恒基系分拆上市时，每单位作价2.6港元，只在08年金融海啸期间曾跌至0.9元低位，其后随着美国减息及量宽，低息环境下令基金股价反覆上升至2019年的高位6.3元。之后遇上疫情及美联储暴力加息，股价拾级而下跌至去年1.6元水平，今年随恒指回升上2.31港元，近日报2.19元，市值38亿。

分析指，基金可分派收入要视乎营运方面，香港经济及零售市场逐渐复苏，基金旗下商场属民生所需，料能持续受惠；至于写字楼物业，甲级商厦大新金融中心出租表现优于行内，乙级正转型服务行业求变。至于蚕食分派的利息支出，由于下月可能再度进入美国减息周期，预期基金亦会受惠，由于周息率吸引，有利资金吸纳作防守性部署。

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报道：罗宇光