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2022-05-12
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顺丰房托（2191）行政总裁翟迪强
2022-05-12
顺丰房托为本地首只上市物流地产房托，主要股东为深圳上市的顺丰控股（002352）。去年5月在港上市，当时资产包内的物业组合，包括位于香港、佛山及芜湖的物流地产（包括设有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心、仓库、停车场、研发及配套楼宇），可出租总面积逾30万平方米，当中香港青衣物业占16万平方米、佛山物业占8.5万平方米及6.2万平方米芜湖物业。早前集团公布去年业绩，期内营业额2.44亿港元，股东应占溢利1.74亿元。截至去年底，顺丰房托可供分派收入总额1.379亿元，每基金单位分派17.24港仙。同期集团现金及现金等价物为3.97亿，资产负债比率30.6%。
执行董事兼行政总裁翟迪强接受本台专访时说，加入顺丰房托前，刚自旧公司领展（823）财务总监职位退下近两年，机缘巧合下认识了顺丰主席王卫，知晓顺丰考虑在港分拆房托上市，并获邀出任行政总裁。当时考虑到顺丰业务发展快，需要投入资源建仓储、购飞机、添置物流团队及车队等，对资金需求大，认同分拆房托上市具战略意义。他指，个人从事房托业务多年，了解到商场房托靠翻新增值，物流房托是截然不同行业。凭着多年经验，他发现到不同物业因应经济周期或疫情，其收入会受冲击，商业物业如办公室已往出租稳定，近年亦受共享空间趋势影响，未来大家会否仍需要办公室是未知之数。至于商舗商场则受网上购物影响，疫情下亦遇冲击。
他说，经深入了解物流地产行业租金表现，发现其价值近年正缓慢上升；亦多了资金留意物流地产，当中主要由电商产业所带动。特别是外国及内地成功电商企业，需要大量地方作仓储，其物流供应链重要，要因做到最快送货予消费者。近年全球不少资金亦有投资这方面项目。对大东股东顺丰集团来说，分拆房托有利财务安排，不用将物业放于资产负债表内，上市后除可将资金回笼作其他投资外，作为大股东亦可收取股息分派，起着一举多得效用。
面对全球通胀高企，翟迪强凭着十多年房托经验，发现房托能起到抗通胀功效。因百物腾贵会反映于租金内，租金升时，房托回报亦升，关键是不同物业于不同经济阶段时的租金升幅差异化。物流地产板块租金收入稳定，与商场写字楼比较，租客数量不及商场数十至逾百之多。以旗下青衣物业为例，逾百万呎楼面只供不足十个租客使用，租客少令房托商讨租约、管理物业亦较简单，营运成本较低。
租客少会否构成集中风险？他表示顺丰房托上市时曾跟投行、分析员会面，重申房托专注以顺丰集团为主要租客物业作收购对象，因顺丰的综合物流供应商地位区内首屈一指，业务稳定，对房托来说这种租客集中有助增加收入稳定性。顺丰虽是大股东，但其租金亦要跟足市场价格，强调顺丰房托受香港证监会及上市条例规限，顺丰控股深圳上市，亦受内地上市条例监管，A股上市企业审查关连交易较香港更严谨，一切交易须经独立董事批准及专业测量师确认。
上季起香港及内地疫情反覆，有否冲击顺丰房托业务？翟迪强指，疫情令宏观经济活动减慢，各行各业均受影响，关键是所受影响有多大。庆幸内地在封城管控下，地方仍需要物流运输，顺丰继续有生意，其业务表现亦较商场及写字楼为佳，作为业主亦不担心。分析房托旗下三大物业，已锁定五年租约期，每年且有3-5%租金加幅。其中青衣物业出租率，更由去年五月上市时93%升至近日97%，面对本地首季疫情反覆，其出租率规划已达标。
他说，现有物业出租率仍有少许增长空间，未来更大增长将集中于向顺丰集团收购新项目。房托上市时只购入三个物业，今天顺丰集团可供收购物业已逾十多个，重点是跟集团商讨合适对象及作融资安排。并购方面，顺丰房托有其短期及中期规划，短期规划参考手上现金及备用银行信贷6-7亿港元为考虑，料足够作一项中型收购。至于中期规划则要靠新股进行，碍于目前市况疲弱。故短期规划先做一个，以现金及借贷完成，估计完成后，房托负债比率将由目前三成升至三成半。尽管本地证监将房托负债上限提高至五成，但从风险管理角度着眼，五成负债水平太高，逾四成已是可接受极限。
翟迪强指，顺丰房托希望下半年收购多20-30亿元物业，期盼市况改善时发新股进行。他承认，香港物业贵，租金回报率低。十年前物流地产租金回报达7-8%，今天只有4%。相对内地同类物业，尽管价已升，但要物色6厘租金回报物业不难，房托旗下佛山及芜湖物业净租金率逾6%，故今天若进行收购以增加租金回报及分派，首选仍是内地项目。至于自行买地兴建亦不会考虑，因房托以租金分派为主，自行买地建仓投入资本高，建筑期内又没收入。
目前全球正进入加息周期。他认同房托于加息环境下利息支出增多，公司有作利率掉期合约对冲，今年初已将一半港元借贷做了定息对冲，短期利息增加但封了上行风险。虽然面对加息压力，但香港利息成本仍低；内地方面，目前人民币贷款息率5-5.5厘，若贷款以人民币及港元组合而成，平均息率只是3厘左右，风险可控，只要出租物业有6厘收入，扣减利率后的回报仍属可接受水平。
顺丰房托上市近一年，股价持续调整至近日3元以下，较每股资产值5.11港元有明显折让。翟迪强分析，当日上市时估计每股分派息率5厘，上市价跟资产没有折让。今天股价跌至3元以下，资产大幅折让，派息率已升至9厘以上，具一定吸引力，重申未来数年租金收入有保证，希望日后股价回复至合理水平后，可作股本融资及收购，今天顺丰房托资产组合逾60亿，期望透过并购，两年内将资产组合升至120亿，届时租金及每股可分派收入亦会有增长。
顺丰房托去年5月17日在港上市，当日招股价为4.98港元。挂牌后曾高见4.7元以上，其后随港股反覆向下，近日曾跌至新低2.8元，市值23亿，现价周息率9厘。
分析指，疫情下区内电商需求增，物流行业持续向好，相关地产收益亦上升，顺丰房托未来增长着眼于大股东顺丰控股现有物流地产项目，目前顺丰控股于内地50个城市布局，总楼面达700万方米，可供选择多，重点是要物色到高租金收益项目注入，一旦落实注入可即时大幅拉高租金及可分派收入，现价具吸纳价值，好静待并购落实带动收益增长。短期目标是上季高位近3.7元，由于周息率9厘具一定防守力，暂不设止蚀目标价。
访问、整理：劳家乐
报道：张诗民
执行董事兼行政总裁翟迪强接受本台专访时说，加入顺丰房托前，刚自旧公司领展（823）财务总监职位退下近两年，机缘巧合下认识了顺丰主席王卫，知晓顺丰考虑在港分拆房托上市，并获邀出任行政总裁。当时考虑到顺丰业务发展快，需要投入资源建仓储、购飞机、添置物流团队及车队等，对资金需求大，认同分拆房托上市具战略意义。他指，个人从事房托业务多年，了解到商场房托靠翻新增值，物流房托是截然不同行业。凭着多年经验，他发现到不同物业因应经济周期或疫情，其收入会受冲击，商业物业如办公室已往出租稳定，近年亦受共享空间趋势影响，未来大家会否仍需要办公室是未知之数。至于商舗商场则受网上购物影响，疫情下亦遇冲击。
他说，经深入了解物流地产行业租金表现，发现其价值近年正缓慢上升；亦多了资金留意物流地产，当中主要由电商产业所带动。特别是外国及内地成功电商企业，需要大量地方作仓储，其物流供应链重要，要因做到最快送货予消费者。近年全球不少资金亦有投资这方面项目。对大东股东顺丰集团来说，分拆房托有利财务安排，不用将物业放于资产负债表内，上市后除可将资金回笼作其他投资外，作为大股东亦可收取股息分派，起着一举多得效用。
面对全球通胀高企，翟迪强凭着十多年房托经验，发现房托能起到抗通胀功效。因百物腾贵会反映于租金内，租金升时，房托回报亦升，关键是不同物业于不同经济阶段时的租金升幅差异化。物流地产板块租金收入稳定，与商场写字楼比较，租客数量不及商场数十至逾百之多。以旗下青衣物业为例，逾百万呎楼面只供不足十个租客使用，租客少令房托商讨租约、管理物业亦较简单，营运成本较低。
租客少会否构成集中风险？他表示顺丰房托上市时曾跟投行、分析员会面，重申房托专注以顺丰集团为主要租客物业作收购对象，因顺丰的综合物流供应商地位区内首屈一指，业务稳定，对房托来说这种租客集中有助增加收入稳定性。顺丰虽是大股东，但其租金亦要跟足市场价格，强调顺丰房托受香港证监会及上市条例规限，顺丰控股深圳上市，亦受内地上市条例监管，A股上市企业审查关连交易较香港更严谨，一切交易须经独立董事批准及专业测量师确认。
上季起香港及内地疫情反覆，有否冲击顺丰房托业务？翟迪强指，疫情令宏观经济活动减慢，各行各业均受影响，关键是所受影响有多大。庆幸内地在封城管控下，地方仍需要物流运输，顺丰继续有生意，其业务表现亦较商场及写字楼为佳，作为业主亦不担心。分析房托旗下三大物业，已锁定五年租约期，每年且有3-5%租金加幅。其中青衣物业出租率，更由去年五月上市时93%升至近日97%，面对本地首季疫情反覆，其出租率规划已达标。
他说，现有物业出租率仍有少许增长空间，未来更大增长将集中于向顺丰集团收购新项目。房托上市时只购入三个物业，今天顺丰集团可供收购物业已逾十多个，重点是跟集团商讨合适对象及作融资安排。并购方面，顺丰房托有其短期及中期规划，短期规划参考手上现金及备用银行信贷6-7亿港元为考虑，料足够作一项中型收购。至于中期规划则要靠新股进行，碍于目前市况疲弱。故短期规划先做一个，以现金及借贷完成，估计完成后，房托负债比率将由目前三成升至三成半。尽管本地证监将房托负债上限提高至五成，但从风险管理角度着眼，五成负债水平太高，逾四成已是可接受极限。
翟迪强指，顺丰房托希望下半年收购多20-30亿元物业，期盼市况改善时发新股进行。他承认，香港物业贵，租金回报率低。十年前物流地产租金回报达7-8%，今天只有4%。相对内地同类物业，尽管价已升，但要物色6厘租金回报物业不难，房托旗下佛山及芜湖物业净租金率逾6%，故今天若进行收购以增加租金回报及分派，首选仍是内地项目。至于自行买地兴建亦不会考虑，因房托以租金分派为主，自行买地建仓投入资本高，建筑期内又没收入。
目前全球正进入加息周期。他认同房托于加息环境下利息支出增多，公司有作利率掉期合约对冲，今年初已将一半港元借贷做了定息对冲，短期利息增加但封了上行风险。虽然面对加息压力，但香港利息成本仍低；内地方面，目前人民币贷款息率5-5.5厘，若贷款以人民币及港元组合而成，平均息率只是3厘左右，风险可控，只要出租物业有6厘收入，扣减利率后的回报仍属可接受水平。
顺丰房托上市近一年，股价持续调整至近日3元以下，较每股资产值5.11港元有明显折让。翟迪强分析，当日上市时估计每股分派息率5厘，上市价跟资产没有折让。今天股价跌至3元以下，资产大幅折让，派息率已升至9厘以上，具一定吸引力，重申未来数年租金收入有保证，希望日后股价回复至合理水平后，可作股本融资及收购，今天顺丰房托资产组合逾60亿，期望透过并购，两年内将资产组合升至120亿，届时租金及每股可分派收入亦会有增长。
顺丰房托去年5月17日在港上市，当日招股价为4.98港元。挂牌后曾高见4.7元以上，其后随港股反覆向下，近日曾跌至新低2.8元，市值23亿，现价周息率9厘。
分析指，疫情下区内电商需求增，物流行业持续向好，相关地产收益亦上升，顺丰房托未来增长着眼于大股东顺丰控股现有物流地产项目，目前顺丰控股于内地50个城市布局，总楼面达700万方米，可供选择多，重点是要物色到高租金收益项目注入，一旦落实注入可即时大幅拉高租金及可分派收入，现价具吸纳价值，好静待并购落实带动收益增长。短期目标是上季高位近3.7元，由于周息率9厘具一定防守力，暂不设止蚀目标价。
访问、整理：劳家乐
报道：张诗民
