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远东发展(35)董事总经理孔祥达

2020-01-23

远东发展(35)董事总经理孔祥达

2020-01-23
以四大业务 攻四大地区----:

1972年远东发展在港上市,主要业务包括物业发展及投资、酒店营运及管理及停車场及设施管理业务。集团采取多元化区域策略和「华人足迹」战略,业务遍布香港、内地、澳、纽和英国等地。早前公布截至去年9月底半年业绩,收益按年升75%至51.2亿港元,股东应占溢利7.1亿元,按年增长16%,主要是因物业销售收益强劲所致,单是物业销售已占营收72%。

远东发展董事总经理孔祥达接受本台专访时表示,集团过去十多年来积极进行国际化,且进展不错,业务多元化且广,但可简单分为酒店、住宅、停车场及博彩四大板块,主力集中于仍然使用英式土地私有权法制的地区,如英国、马来西亚、新加坡、澳洲、香港等。

他补充,远展集中发展地产行业,以酒店开发为例,大多为自行开发及经营持有;停车场亦一样,会收购一些具升值潜力的项目持有及管理,亦会为第三方车场提供轻资产式管理;住宅开发则集中于人口增长快的城市,以澳洲为例,由墨尔本起步,再发展至黄金海岸、布里斯班、柏斯、悉尼等地。经过十多年发展,远展全球业务版图已扩至英国、香港、澳洲、东南亚等,以营收计算,平均每区域各占两成多。

经过多年发展,远展各地合共持有廿多间酒店,其中单是香港已持有九间。集团今年拟分拆澳洲、新加坡、马来西亚及英国的酒店项目,以房地产或酒店投资信托(REIT)形式在新加坡上市。孔祥达解释,选择新加坡上市而非香港,是考虑到新加坡的税务优惠。由于当地房托市场发展理想,几只大型房托孳息率5-6厘,期望在新加坡低息环境下,吸引追求固定收益的投资者。

今次上市组合中不包括中、港及欧洲部分酒店。他说,上市是希望释放资产价值。远展筹建所有酒店于资产负债表均是以成本价入帐,而非以市价,结果多年来因开发而累积的盈余,未能于负债表内反映,估计单是这方面盈余已逾百亿,期望透过今次上市可以释放出来,套现所得会考虑重新投资、回购股息或派息,但目前未有决定。不过他强调,远展近年持续将盈利三至四成派息,这政策短期不变。

孔祥达表示,远展近年住宅开发以海外为主,多集中于澳洲,其中以墨尔本规模较大,单是West Side Place项目,采用综合物业发展(mixed use development),即包括酒店、商场及住宅部分,属过百亿港元开发价值( GDV)项目,其中楼盘部分已售出九成。远展一直以综合物业模式于海外发展,加入酒店元素后,跟当地政府商讨项目时会有优势,因酒店属旅游业产品,能带来一定就业职位与税收。

他说,远展于新加坡亦有住宅楼盘,近年亦于荷兰路增购土地,将于农历年假后发售;至于开售中红山Artra,则是跟新世界发展(0017.HK)合作项目。英国物业方面,曼彻斯特有一大段地皮开发中;位于伦敦金丝雀码头旁亦有一项综合项目,包括三幢65层高物业,当中有酒店及五百多个住宅单位,亦会于农历年后开售。由于英国团队已经成熟,稍后会物色发展其他地区如伯明翰、布里斯托及修咸顿等。

至于香港楼市方面,远展目前持的货尾有限,新盘只余沙田岭路段的项目,将于年底推出。去年8月以24.5亿元投得启德发展区商业及酒店用地,每呎楼面地价仅约7100元。孔祥达指,远展投得启德地之前,只在四年前买入沙田岭地皮。他承认在港买地不多,因出价较保守,由于远展在环球各地都有投资,同样的成本,香港以外可能可以获取更大的回报,因此没有在港高价抢地。

远展另一重点业务是停车场投资与管理,目前共管理11万个车位,部分自持,部分代管(轻资产)。孔祥达指,自持项目主要考虑有否升值能力,如空地申请城市规划时,期间可用作停车场以赚取现金流。远展早年投放资源研发管理技术,现于墨尔本市中心建有一管理中心,能于单一地点代管邻近不同地点车场出入口闸门。(即由单一员工代管理多个车场,可节省不少人手) ,由于营运有效率,稍后会于新西兰、英国等地引入,因投入资源有限,只要管理车场具规模就有经济效应。

他说,停车场业务稳定,且每年续有增长,因有更多第三方车场交予管理,远展已成澳洲三大停车场运营商之一,租金亦上升中。以英国停车场为例,部分回报更高达8%。至于会否如酒店项目般考虑以房托形分拆上市,他认为目前管理车位只有11万个,长远要待车位数目翻一番才考虑。

远东发展分别于澳洲及捷克从事博彩业务,去年上半年业绩有部分收益入帐。孔祥达指,远展现时参与最大的博彩项目是布里斯班市中心的综合度假村,拥有四间酒店及大型赌场,赌场有99年期经营牌照,当中25年为独家期,赌场部分将于2022年营运及提供收益。

他补充,整个项目涉及资金30亿澳元,远展跟周大福及Star Entertainment(远展已入股对方半成股权)合资发展。Star Entertainment负责管理,整个赌场度假村项目远展占25%,至于住宅项目则占50%,余下为周大福。首批住宅单位期将于农历年假推出。除此项目以外,远展跟Star Entertainment亦有其他合作,如在对方旗下赌场上盖兴建酒店跟住宅项目,主要于黄金海岸有相关项目。因为赌场上盖有酒店,有助吸引客流,出售住宅套现,亦可支付部分赌场投资。

孔祥达指,计入今年分拆酒店上市,其重估价值有百多亿盈余将,料将于资产负债表上反映出来;预售物业收益亦有过百亿元。尽管仍有多个项目要发展,但远展今年资本性开支有限,因有售楼收益回笼。其中净资产负债比率(负债净额与经调整权益总额比率)约为43.9%,但若计入分拆后酒店资产价值盈余,则净负债除以资总资产只是两成多,属可控水平。

远展于1972年上市,至今四十多年。03年沙士过后,远展股价长期于0.6元至5元之间上落。目前企稳于3.6元,市值逾85亿,现价市盈率近5倍,周息率6厘。

分析指,远展有多个重点项目建设中,住宅物业预售强劲,粗略估计,未来数年有约值500亿港元住宅项目出售,加上将华人发展楼市模式于英联邦地区复制,未来酒店、停车场项目亦能提供稳定收益,最具憧憬的赌场收益料两、三年后急升,现时股价及市值未能反映有关项目的合理价值,加上派息比率高,提供良好防守性,建议3.3元或以下吸纳,上望2018年初高位5元水平,当然买入跌穿3元亦宜止蚀。

访问、整理:劳家乐

报道:张诗民


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