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恒隆地产(101)副董事(香港业务总监)刘静雅

2022-09-22

恒隆地产(101)副董事(香港业务总监)刘静雅

2022-09-22
恒隆地产是本地老牌多元化物业发展公司,旗下物业组合包括商场、商铺、写字楼、住宅、服务式寓所、工业及停车场物业等。多年来业务重点在港购入最佳地段土地,设计及建造高质素物业出售及收租。92年后进军内地,亦将这模式扩展至内地,目前内地物业项目遍及上海、沈阳、济南、无锡及天津多地。董事长陈启宗及其家族持股的恒隆集团(10),现持有恒隆地产近六成权益。

恒隆地产早前公布截至今年6月底半年业绩,营业额上升6.6%至53.02亿港元,股东应占溢利下跌12.8%至19.48亿元。期内物业租赁仍是最大占比,达营收九成多。营业额升0.2%至49.86亿元,当中内地营业额增加2.2%至33.67亿元,内地商场业务组合的收入跌1%至人民币22.1亿元,办公楼组合租金收入增加16%至人民币5.47亿元。香港业务方面,上半年营业额下降3.6%至16.19亿元,租赁边际利润率为81%。期内零售物业收入跌3%至9.51亿元,出租率达98%;办公楼收入下降7%至5.45亿元,出租率为87%;住宅及服务式寓所的收入则增长6%至1.23亿元,出租率为70%。

恒隆地产副董事(香港业务总监)刘静雅接受本台专访时分析,上半年本地疫情进入第五波,对经济及各行业营运造成挑战。在每一波疫情期间,恒隆均与租户保持沟通,尽量协助对方渡过难关,包括下调租金及促进人流。疫情期间配合政府发放消费券,恒隆旗下商场亦加推优惠,相辅相成下引发更强消费效果。自去年8月首度派发起,恒隆作为商场营运者角色,除鼓励租客多推折扣优惠外,旗下商场7、8月间亦推抽奖及消费满2000元再送50元消费券等,务求多方面刺激商场人流及带动消费。

被问到消费券派了数轮,对消费刺激力度有否递减?刘静雅分析,须视乎商场商户组合能否配合当区消费者需要。特别是民生区商场,如恒隆旗下淘大、康怡等商场,近两、三年重整商户组合,加多销售日用品、服务商户,巩固及丰富了超市销售角色。康怡广场近月亦引入出售水耕菜的租户,这在东区较罕有,因多数只能在铜锣区、中环大型超市才可买到水耕菜。自疫情开始,消费者注重健康,健康食材需求增加,由于产品具特色,能有效带动人流。

她补充,疫情下封关多时,旅客绝迹对本地商业及旅游区消费冲击大。恒隆地产努力作出平衡。因旗下商场组合算完整,有民生场亦有商业区场,两者可相互平衡。已往多游客时,旗下铜锣湾、中环、旺角等区商场能吸客及提供服务。今天则要努力重整组合,以铜锣湾为例,恒隆区内有不少街舗,由百德新街到京士顿街一带,近月引进日本最大药妆店松平清,可吸引本地客流;恒隆亦于铜锣区内亦引入特色玩具、精品店等,为将来开关、游客重临作准备。

刘静雅说,考虑到铜锣区人流消费模式,加上恒隆多街舗,亦临近「食街」厚诚街,化集团配合区内非食肆租客规划,发展时尚及格调为主模式,如食街户外地方引入宠物活动(Pets Friendly)场景,9月构思将该区划为Drinking Hub,好迎接11月初在港举行的七人橄榄球赛盛事。她说,恒隆位于铜锣湾区街舗没有「吉舗」,较区内其他地段好,显示这两、三年重整及优化商户组合后,确能引入新的客源,成功前瞻区内没有游客群时那些行业仍营运下去,即在吸新客之余,亦能留到旧客。

传统旅游区山顶广场亦一样,刘静雅指,山顶广场主力做游客生意,惟疫情来袭,游客无法来港,除支援商户续租下去外,集团亦不能不转型,加入更多户外、娱乐及艺术元素,引入人气寿司店催谷人流,今天山顶广场出租率九成以上,显示这方面努力没再有白费。

恒隆香港写字楼业务上半年情况亦严峻,目前维持八成多出租率。刘静雅指,面对企业外流压力,恒隆商厦除有地点优势外,更重要是提供优质服务,加强员工培训,希望留客之余亦可以凭口碑吸引新客。她明白客户一直面对员工居家工作(WFH)挑战,疫情加快这方面发展,但喜见仍有客户维持租用面积,多拨空间改善员工身心健康。尽管呎租有下跌压力,续租期亦多元化,即长、短租约亦有,有租户愿商讨长租约,好于租金方面获得更大弹性调整。至于新增供应方面,恒隆北角稍后有一幢十万呎楼面商厦启用,集团相信应可消化到新增供应,关键是租户选择多,要吸引他们租用,只能以地点及服务为主,亦会有因应租户内部装修(fitting out)提供灵活安排。

美联储加息多次,香港亦进入加息周期。刘静雅分析,本地加息周期料影响投资市场,恒隆地产以租务为主,旗下物业组合出租情况暂亦未见有影响。至于恒隆会否逆市并购项目增加出租面积,她引述董事长陈启宗格言:恒隆一直有留意市场机会,任何并购要待合适时机、遇上合适项目、价钱合适才能成事。

恒隆地产在港上市逾四十年,一直是恒指成分股。疫情期间,股价曾高见22.5元,近月随大市向下,跌至上月低位12.46元,是自金融海啸后低位,近日报13.54元,市值609亿,现价预测市盈率12倍,周息率近6厘。

分析指,恒隆香港业务目前仍受制于封关影响,各界预期随着疫情受控,今年底或明年初将可逐步通关,料恒隆地产现有商场业务能受惠;此外上半年内地因疫情封控,但恒隆内地商场及写字楼业务上半年营收仍有不错表现,料下半年续向好,可补足香港业务不足,加上近月港股低迷,有资金吸纳本地收租股,恒隆地产亦自近年低位回升近一成,短期仍有上冲动力,建议低位收集,短线反弹目标是年初高位17元,更远目标是去年高位22元。当然买入后跌穿11元亦宜止蚀离场。

另外,恒隆集团持有近六成恒隆地产,单计这部分市值达365亿元,较恒隆集团本身市值181亿元高出一倍,恒隆集团较恒隆地产吸引,现价13.34元,已跌至2005年低位。中长线可投机买入,因有私有化及重组憧憬。短线目标是今季高位15元,更远目标是年初高位近18元。但买入后跌穿11元亦宜止蚀。

访问、整理:劳家乐

报道:李臻升

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