阳光房地产基金06年底由恒基系分拆上市，基金主要业务为拥有及投资于可提供收入之香港写字楼及零售物业，目标是为基金单位持有人提供定期和稳定的现金分派，其物业组合由十多项位于香港的写字楼及零售物业组成。

早前公布截至去年底的中期业绩，期内收益4.19亿元，按年增7.9%；除税后溢利7970万元，可分派收入1.62亿元，按年少18.1%；每基金单位分派9仙，按年少18.2%。

投资及投资者关系总监叶美铃接受本台专访时指，去年4月成功收购了位处奥运站直达的商场「西九汇」项目，为中期提供了6个月盈利贡献，再加上旗下2个商场：上水中心及新都城一期，表现亦慢慢恢复，随着通关、香港零售业整体亦逐步复苏中，阳光旗下物业收入净额升幅，按年升5.1%。由于仍然高息环境，阳光房托期内利息开支无可避免增加，结果令到基金可分派收入部分，按年下跌18%，中期息派0.09港元。

她补充，零售业务方面，基金旗下主要商场有如上水中心、将军澳宝琳站新都城一期及新收购回来的奥运站「西九汇」，其实都是以民生消费主的商场。人流方面较稳定，慢慢随着通关而有增长，租户生意亦稳步增长。

至于零售物业有否受港人北上消费影响？她指，香港去年7-12月整体零售销货增长12%，基金旗下上水中心人流方面亦有微升，虽然不是大升幅，但其实反映全面开关后，内地旅客有重临，但同一时间港人多外游或北上消费，亦变相抵消部分人流增长数字；至于租户租赁意欲仍较高，例子如一些优质租户，曾于疫情期间搬离，去年亦见回归。

叶美铃从其他方面去分析，指人流可能受不同因素加减影响，但租户意欲可以从他们生意反映出来，仍然看到有不错，部分如保健品、参茸海味销售，甚至一些卖杂货类商店，生意增长不俗，故北上消费会否成为趋势仍然观察，但商场本身关键是要如何调整租户组合去服务区内民生需要、及即日过境旅客需要，两者需要取得平衡。

至于将军澳新都城一期，她说，去年7月完成装修后，人流方面明显会有双位数字增长。另有一些餐饮、新租户进驻等，令整个商场气氛、人流较装修前回升，这反映于出租率方面，目前新都成一期出租率接近95%，属理想水平。至于新收购回来的西九汇，租户组合多教育、服务性相关租户为主，这两个市区商场不大受内地旅客影响，因主力服务附近民生客为主。

阳光房托出租率93.1%。叶美铃指，写字楼方面，基金持有11个写字楼，其中最大楼面是甲级写字楼湾仔大新金融中心啦，出租率回升至92%，尚有乙级写字楼，分别于中、上环区内有四栋；另外有部分出租予以服务性行业为主租户物业，位于旺角、元朗等地。

以大新金融中心为例，去年7至12月，租务活跃度增多，不论是租客、租户查询等，甚至期内亦有新租约落实了。新发展是租客要求面积可能较已往大，亦多属本地公司，因他们可能想整合自己写字楼面积等，或是因为搬迁（relocation）考虑，这变相亦反映于大新金融中心方面，令租用率回升，但一些跨国企业租户取态就仍审慎。

她指，公司留意甲级写字楼或自己组合表现，大新金融中心是一个摇摆因素，因为在今年1至6月，大新金融中心有24%楼面面积租约到期，可能会有部分租客迁出？同期亦有新租客搬入，基金会密切留意情况。

至于乙级写字楼方面，位于中上环地段的租客属中小企业，主要从事贸易，或是为中环金融客户提供专业服务，这类支援行业相关的中小企，目前租赁反应仍然较审慎，因受制于整体香港或对外贸易不确定性影响；至于位于旺角、元朗等乙级商厦，租客从事美容、教育等本地服务性产业，表现较平稳，租务亦较活跃。

以整体表现及营运来看，叶美铃仍然看到甲级写字楼方面有压力，毕竟整体香港甲级写字楼空置率仍然高，新增供应可能要去到2026年左右才会下降。

回应大新金融中心这半年表现，基金预计部分租约到期租户可能搬走，因大家各有不同考虑，庆幸市场气氛好转，基金希望提升自己大厦质素去保留客户，如在ESG方面投入更多。大新金融中心大厦获不少、不同ESG认证及评级，对于一些总部设于海外的租客，他们对这方面考量多，希望租用一些绿色建筑大厦。

至于租金方面，由于空置率高，全香港甲级写字楼有16%空置率，单是湾仔已达12-13%。故目前租金市场仍是以租客为主，基金只能期望当空置率回落至单位数水平如7-8%，业主在租金方面才有议价空间及提租能力。

高息对阳光房地产基金亦有压力，叶美铃指，去年收购西九汇，交易作价7.5亿，其中6亿属银行贷款，这部分增加了财务成本。另一重要因素是利息高，中期业绩期间平均利息成本4.4厘，对比之前2.6厘，相差近两厘。

尽管大家预计今年美国会减息，但具体时点及步伐未知，加上要港息跟美息下调可能存有滞后，会否同步减息亦不清楚，故阳光房托可分派收入会否受影响存在不确定性。

阳光房托如何减少利息支出？她说，基金会做一些固定息率、定息产品及做利率调期合约，以对冲利息风险。截至去年底阳光房托定息比例大约为三成二，今年一二月间，市场对减息预期增加，当时拆息下跌，阳光房托趁机多做了5亿港元利率掉期合约，令定息部分增至四成二，变相锁定部分利息支出。目前一个月银行同业拆息4.5厘，同期利率掉期合约方面，3年期合约为三厘多，当中有逾一厘息差，基金争取时间以利率掉期降低利息支出，未来基金会留意整体利息走向，若见到合适的利率掉期合约、符合到营运需要，将继续做多些同类利率掉期合约。

中期业绩期内物业营运开支上升18.6%至9610万元，叶美铃指是由多个因素组成。首先去年做多了一些新租务，要缴付一次性佣金开支，一旦签了租约，佣金就要于期内支付及入帐，产生一定影响。

另外，政府一些差饷宽免、疫情期间补助减少，亦变相令支出增加。加上整体成本上涨，如通胀、最低工资上调、清洁、保安人手不足均构成成本压力。总体计，阳光房托成本占收入比率目前是23％左右，基金仍然努力希望控制于这水平。

阳光房托去年完成收购西九汇后，负债比率升至26.3％，距离上限50%仍有距离。叶美铃指，以目前高息环境来看，加上营运成本考虑。基金对整体收购抱审慎态度，当然要看市场有什么供应及价钱如何，但参考写字楼空置率高，新供应要到2026年才稍为下降，肯定不是目前并购的目标。

阳光房地产基金06年底由恒基系分拆上市时，每单位作价2.6港元，只在08年金融海啸期间曾跌至0.9元低位，其后随着美国减息及量宽，低息环境下令基金股价反覆上升至2019年的高位6.3元。之后遇上疫情及美联储暴力加息，股价拾级而下至近日1.66元，市值28亿，周息率12厘。

分析指，基金可分派收入要视乎营运方面，经济香港经济及零售市场逐渐复苏，基金旗下商场属民生所需，料能持续受惠，至于写字楼方面，物业分甲级跟乙级两类，甲级宜关注大新金融中心出租表现，乙级以服务性行业相关租户或大厦表现较理想，防守性强。

至于蚕食分派的利息支出，目前仍是高息环境，利息支出短期无可避免，但稍后减息，基金亦会受惠，由于周息率达12厘，有利吸纳收息，静待减息来临及香港经济更全面复苏。

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报道:任浩锋