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光大永年(3699)主席刘嘉

2021-03-04

光大永年(3699)主席刘嘉

2021-03-04
光大永年主要业务为物业租赁、物业管理及销售持作出售物业。旗下物业位于四川省成都市及云南省昆明市,物业组合包括三项商业物业(成都光大金融中心、邻近的光大国际大厦部分物业及位于昆明的明昌大厦部分物业,总建筑面积约为89,507平方米);亦有住宅物业(成都杜甫花园部分物业,总建筑面积约为1,319平方米)。公司近七成半股权由中国光大集团控有,属国务院旗下企业。

主席刘嘉接受本台专访时透露,光大永年2018年初来港上市,三年来公司业务变动不大,首两年努力物色新项目并购,但未有结果。故现有物业组合仍然集中于成都及昆明两市,虽属乙级商厦,但位处甲级地带,三项物业出租率理想。他分析,内地甲级写字楼投入成本高、管理及其他方面支出高,故要求一定租金水平才可收支平衡。反而乙级商厦投入成本低、租金具优势,若物业设计及外观有特色更具竞争力。旗下物业有光大品牌,这形象优势亦有助吸纳新租客。

他指,光大永年物业租客多为当地政府机构及金融机构,具规模企业亦有。当中包括:成都市政府、省政府、中行(3988)、光大银行(6818)等,亦有规模业如教育机构、保险公司及国际评级机构等,租客质素不错。一般租约年期三至五年,多为企业写字楼;银行租约则十年或以上,零售企业亦要求十年租期。上市三年来,租客亦有变动,搬走例子包括:企业想扩充但光大永年可出租面积满足不了其需求,亦有小公司疫情下,因应租金考虑,迁往其他较低租地段。

刘嘉表示,光大永年属物管及房托公司,即投资物业后再加入团队管理,这种管理模式适宜全幢物业式做法,因公司有自己的管理概念,例如在成都项目中引入港式管理元素,尽力了解每个租客需求,配合其需求提供贴身服务。尽管内地同业正追赶类似管理模式,但方法及眼光跟光大永年仍有距离。

提到租金水平,他指,以每平方米计算,数年前高达每平方米80-90元民币,跟北京、上海等每平方米日均租金6-7元人民币比较,四川成都属二线城市,租金有距离亦属合理。目前成都租金已由高位回落,但物管收费却未有跟随回落。当中原因是物管服务用于租客,他们甚少要求减管理费。目前物管收费约为每平方米十多元人民币,对企业开支来说,管理费跟租金占约1/6至1/5水平。

刘嘉表示,疫情下,企业对经营前景感不明朗,不论业绩盈利与否,均提出减租要求。光大永年跟对方沟通过后,部分会撤回减租要求。国务院早前指引,要求向中小企让利,当中如何介定其业态有否受疫情影响,若受影响亦会考虑让利,或提供象征式优惠,如提供或延长免租期等,好让双方获得平衡点,故疫情下公司租务仍算平稳。即使部分零售租客退租,也能够及时找到新租客补回,以「量」弥补收入损失,从而改善空置率。公司今年最大挑战是稳定租客,目前空置率仍达30%,出租率七成,优于市内平均水平。

2018年1月,光大永年来港上市,集资净额1.14亿港元,拟将当中八成用于收购英国物业。刘嘉指,早前已考察多个英国物业项目,但疫情下亦要叫停,因派员赴外地做新项目尽职审查存在困难。重申不会放弃收购英国物业,因为汇率及物业回报等基本因素仍稳健,亦有助对冲公司资产组合,因目前物业组合太集中于内地西部城市,由于公司持有一定现金,待疫情缓和、出入境限制放宽才能继续。公司去年与光大银行订立存贷款协议,在2024年底前,光大银行可向光大永年提供备用贷款(Credit line),正是为日后收购做好准备。

他又说,海外恢复考察前,光大永年正于内地物色收购机会,以寻求稳定回报为目标,收购范围将率先考虑大本营成都,相对看好更多发展空间、收购成本较低的乙级写字楼,但暂无意扩大住宅版图。由于成都流动性高,经济活跃,虽然经济增幅不及沿海城市高,但胜在稳定,去年虽有疫情,成都GDP增长仍达2.2%,主要因农副产品交易丰富,经济起伏不大,远优于其他受疫情影响而要停产的工业城市。

刘嘉亦希望增加投资大湾区、香港项目,因手持现金多,并相信双循环国策下,相关项目充满机遇。各地物业有平有贵,视乎能否找到机会。由于光大永年无负债,拟透过运用杠杆收购新项目,将股本回报率由4%,进一步提高至8至9%。目前集团手持2亿元现金,连同光行授出额度,加上可将手上资产物业抵押,连同每年现金流,可应付未来收购所需。

光大永年早前公布截至去年6月止半年度业绩,营业额下降32.5%至2549万元人民币,股东应占溢利跌26%至1388万元。期内毛利减少6.3%至1960万元,毛利率则增加21.5个百分点至76.9%。刘嘉指,公司会着手先提升物业收入,如物色及投资内地项目以增加在管面积,目前第三方物管市场竞争大,由于厚利项目,公司策略是做好己有项目,在不用投入太多资源条件下才投入,即大前提是稳住租客,目前出租率由六成回升至七成,已反映这策略凑效。

光大永年去年三月宣布派发上财年末期息2.22港仙,今年一月底公布派特别股息1.8港仙。刘嘉解释,公司当日上市承诺往英国投资,但三年已过未能成事,加上过往三年持续有盈利。早前又通过关连交易,引入光大集团租用光大永年物业10 年,每年租金收入增约300万人民币;提升大厦对外形象之余,亦有助吸引新租客,展示疫情下集团能相互支持优势,具正面影响,故建议派特别股息,以显示管理层对股东负责任。他重申,光大永年日后派息,仍要参考财政部对国有企业派息要求,目前派息比率约为24-25%。

光大永年2018年1月在港上市,当日上市价为1.41元。挂牌后首周,市场憧憬并购英国物业前景,股价曾升至高位1.47元。由于海外并购迟迟未能成事,加上中美贸易战、内地经济下行及新型肺炎疫情爆发,股价反覆回落至去年初低位0.375元。去年于0.375至0.7元上落,早前股东通过公司跟大股东关连交易,加上憧憬派特别股息,股价今年初曾冲高至近0.95元,其后回落至近日0.59元,市值2.6亿,市盈率6.1倍,周息率6.8厘。

分析指,光大永年现价具吸纳收息价值,加上疫情过后,公司会扩大并购,除内地外亦可能重启海外并购,具资产升值前景。建议于50天线0.55元以下吸纳,短线目标是年初高位0.95元,更长线目标是重返招股价以上。当然买入后跌逾两成亦宜止蚀离场。

访问、整理:劳家乐

报道:张诗民

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