南韩房价高企，不少人只可以租屋住。当地有种独特的租屋制度，叫传贳房(Jeonse)，或者叫全租房。租客租屋时向业主支付一大笔按金，这笔钱相等于所租房屋价值的50%-80%。在租约期间，租客毋须支付租金，只要缴付水电煤等费用，一般租约两至三年，不再续约时，可以全数取回按金。

可能大家会感到不解，业主无租收，又为何肯出租？其实制度是结合租赁和金融工具，因为业主可以将收到的按金作其他投资，包括购入更多单位、营商等；对租客而言，支付一大笔按金变相强迫储蓄，有瓦遮头同时亦可以继续存钱，为将来置业作准备，如果储蓄不足以支付按金，亦可向银行申请全租贷款，制度被形容对业主及租客是双赢。

据报这种租赁制度特别受20多岁和30多岁的青年欢迎，占比逾70%，不过加息及楼价下跌，令制度受到冲击。

南韩央行在今轮紧缩政策中，累计加息3厘，息率升至大约14年新高，即时影响当然是房贷利率上调，加上受之前疫情影响、及近年全球经济不明朗等因素，至今年4月止，当地楼价已经连续11个月下跌，累计跌逾8%。

有部分业主因为投资失利，资产缩水，甚至周转不灵，最终要申请破产，房屋被银行拍卖，租客可以取回部分按金。更有业主将同一个单位，再以全租方式租出，以骗取按金。早前有报道指，截至去年底，有逾30名业主因为无力偿还按金而不知所终，涉及金额逾7000亿韩元，即超过40亿港元，亦有租客因为无法取回按金而轻生。

据报现时南韩全租市场出现两个现象，一是市况不稳，业主透过利用全租按金再投资的获利减低，因此倾向以月租方式出租，令相关租金亦显著上升。另一个现象是业主无力全额偿还按金，倒转要每月向租客支付一定金额，即所谓逆向房租，甚至平价抛售单位，令当地楼价加速下跌。

有南韩房地产业分析员表示，行业遇到困难时，全租制度的风险会被放大，这个因素或比较高利率更危险。

编写、报道：李意琴