新鸿基地产集团1972年上市，致力兴建优质住宅及商业项目供销售及投资。经过逾半个世纪发展，今天集团主要业务收入包括物业销售，租赁物业的租金总收入，酒店经营收入及其他业务之收入，包括物业管理、建筑、金融服务、数据中心、电讯、收费道路、互联网基建、百货公司及货柜处理及货运服务。

近年新地旗下设置Signature Homes品牌，营运旗下住宅租务组合( portfolio)。董事总经理孙伟刚接受本台专访时指，S.H.组合分两部分，一部分属长租住宅，位于中半山、南区、深水湾等，当中有独立屋及分层单位，属高档住宅；另一部分是服务式住宅（services department），包括了四季酒店旁的四季汇、九龙站上面的港景汇、坚道及坚尼地城的本舍(town place)，还有将军澳的星峰荟(vega suites)等。新地由早期帝景园项目，发展到最近位于南昌站附近西九town place，一个拥有840间房的项目，多年来累计组成一个近300万尺出租楼面物业组合。

他指，-新地发现客人除有买楼需求外，亦有租住需求。由于集团多年来经营不少酒店，发现过去5至10年，短期租住需求持续增长中。加上香港这弹丸之地，又是国际金融中心，有很多外企特派员、专材、初创企业人等在港工作，他们的短租需求不断增加。另外家庭成员探亲短住亦多，这批客群用不了长租住宅，因租期要签两年，结果服务式住宅短租就可满足其需求，近三年疫情更彰显了这方面需求。

孙伟则分析，三年疫情期间，集团服务式住宅市道稳定，虽然没有外部旅客，但内部需求不少：很多人趁疫情期间装修单位，这类短租客比前增多，补足部分外地租客减少；新地于疫情期间服务式住宅入住率超过九成，结果吸引其他酒店因少了日租旅客，亦推短租服务去抢占这方面客源。

他指，疫后通关，新地旗下服务式住宅入住率未有减退，随之而来是更多旅客需求，特别是今年有高才通，吸引更多专才来港，亦引发更多中短期住宿需求。由于服务式住宅如家居一样设有家私，可针对包括M Z世代及斜杠族(slash)等客群，他们重工作与发展人际关系（Networking），多社交(community)活动，不愿花太多时间收拾房间，服务式住宅正好适合他们。故复常后入住率轻微增加，加上新地部分服务式住宅亦领有酒店牌照，可提供少于一个月以下的入住服务，如一至三星期等。复常后本地酒店客满，部分需求亦外溢到公司的服务式住宅。

孙伟则指，有见及此，Signature Homes衍生出「Apartment plus Hotel」概念出来，新近落成的西九town place，由于设有843 间房间，正是这概念试点，除日租外，亦提供最短1个月、最长1年的租期。由于新地经营服务式住宅及酒店多年，具有一定经验，可于同一栋楼营运两个模式，做到内部分区。即一部分长租客户住一区，另一区做短租客，两者不会相互影响大家的生活节奏。

他补充，长租客群需要一定时间商讨租期，洽商期通常1至2个月不等，入住率提升较慢；但同期有短租客就可以维持一定入住率。集团期望西九town places长远做到四至五成客群长租，物业内设置了5万呎公共空间，包括co-working、function space及餐饮，好为住户提供一个聚会、商务开会场景，物业内亦设社交团队（community Team），举办不同活动以吸引租客，这是从早前坚道及坚尼地城嗰两个本舍项目营运经验而来，发现专才们颇为接受。

提到高才通发展，孙伟刚指，至今收到很多查询，问租住期由一个月到到半年不等，正体现了他们短租需求大，由于获批的高材通不需要受聘亦可来港，他们需要一定弹性。服务式住宅正好满足他们这方面需求。这批高才通多是金融、创科、家办、WEB 3.0业界，他们需时在港成立公司及出入境往还，短租需求大。他预期未来一、两年，这批客群需求大，长远对长租、买楼亦有需求，如想置业，亦可转介至母公司新地盘源。

目前新地拥有全港最大出租面积住宅项目，孙伟刚分析，新地作为物业发展公司，目前有卖楼、租楼、投资物业亦包括商场、写字楼、工厦及服务式住宅，经过多年发展，形成一个平衡物业组合。近年新地业绩显示，物业收租营收已高于卖楼。他认为，一间地产公司单做物业发展，每年卖楼多少，取决于买地、开发速度及市况，这单一模式有时较被动，但新地走物业投资与开发并行，属稳健业务模式。

疫后复常，最困扰各行业的问题是人手不足。他指，面对人手问题，signature homes的成本结构较酒店平，因酒店要每日甚至一日两次执房，并要提供餐饮服务，这些均是成本。相较服务式住宅，餐饮部分以承办(Catering)方式营运，执房次数亦较少，长租单位一星期两、三次，故在营运成本方面较酒店有优势。不过整个行业缺人，新地亦一直努力地招工，庆幸公司有一定品牌效应，另外大湾区内亦多懂讲广东话酒店人手，香港应可以吸引到他们来港解困。

另外引进科技亦属方法，孙伟刚指，香港服务意识强，但内地这七、八年优势是擅用科技去服务客群及优化工作流程，这方面香港正追赶中，行内多应用科技，如单位有设home motivation，物管或服务人员用手机Apps收客户讯息及下单，再由中央控制室调配分单。关键是智能化需要规模效益，香港意识到这方面需求及客人有期望，正努力引入科技改善服务，这亦是signature homes发展趋势。

目前S.H.坐拥三百万出租楼面是否足够?孙伟刚指，香港发展跟内地不一样，难以如往年内地发展商般每年有双位数百分比增长，香港是一个发展饱和城市，signature homes出租面积难以大幅提升，关键是优化服务与客户体验.，如引入更多科技、翻新一些楼龄较旧项目，将物业间隔设计追上潮流，如九龙站上盖的港景汇有266房，稍后亦会大翻新。公司短期仍然专注组合项目，至于有否新项目要视乎机遇。

新鸿基地产1972年在港上市，是本地老牌地产公司。97回归后股价曾于07年冲高至170元以上，08金融海啸期间亦曾低见50元。去年港股弱势，新地曾跌至84元以下，今年初转强至114元以上，近日报97.45元，市值2823亿，现价预测市盈率近10倍，周息率5厘。

分析指，新地跟香港楼市、经济相关性强，香港资产部分占其总资产值70%，近年其业务多元分散在物业发展及投资方面，且分布于住宅、零售和办公室、数据中心等不同类别，大大降低其与香港楼市升跌相关性。Signature Homes出租物业组合属全港最大，其入住率高，随着疫后复常，香港及内地经济回升，新地租金收益亦能受惠，加上派息稳定，预料可以在高息周期下成为进可攻、退可守的股份。

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报道：张诗民