春泉产业信托于2013年12月来港上市，当时持有北京两幢写字楼华贸中心。2017年7月以9330万美元收购84项英国商业物业，主要租客为英国汽车服务供应商Kwik-Fit。同年底股东之一太盟地产(PGA)曾尝试提议案罢免基金管理人，但失败。2018年9月春泉产业提出以16.53亿人民币收购惠州商场华贸天地，发行最多22%新基金单位支付，同月太盟地产提出反收购，成为本地第一宗房产信托被反收购事件，最终失败告终。

早前春泉公布回购BT Cayman Ltd实益拥有4.23%的基金单位，涉及资金1.5亿港元，回购后将之注销，令每个基金单位分派增加2.8%、单位资产净值增加2.2%。行政总裁及执行董事梁国豪指，近年春泉跟太盟地产关系良好，最近跟他们协商，回购对方持有4%左右股份，令对方持股由原先16%降至概11%左右。他分析，春泉决定回购前有两考虑，因做任何收购前，不论是物业或者回购股份，优先考虑有否财力，因有钱才有得做，之后考虑回购股份还是购买外边物业，目前物业租金回报三、四厘，前景亦不明朗，春泉对目前物业组合有信心，最后决定回购股份，另一考虑是近月股价跟资产净值折让较大，在这情况下回购及注销，可为基金单位持有人带来裨益，如每单位分红及资产净值亦都增加，加上今次贷款比例不高，投入资金不多，属一次不错企业动作。

梁国豪指，春泉物业组合重点是北京华贸中心，两幢属当地数一数二地标物业。连同2017年收购一个英国物业组合，及去年底收购大湾区惠州市中心一个零售物业。今天整个物业组合中，七成占比是北京写字楼，两成多是惠州商场，余下就是个英国物业组合。他补充，春泉多年来投资策略集中于内地商业物业，包括写字楼、零售物业等。当年遇上英国物业机会，春泉视为一个如债券般项目，能为春泉带来不错现金流，英国物业组合中有80多个地点，都是租予单一租客Kwik-Fit。当年租金回报率六厘，租约三十年，租金可加不可减，每5年调整一次，这样一个组合结构吸引，春泉不用投入管 理，八十多个点全由Kwik-Fit自行管理。当年于低息期，春泉能买入一个六厘回报、日后租金可上调整的物业，成功为春泉带来稳定现金流，当日入市考虑属特别因素，不代表春泉投资策略转向全球物业，公司仍是主力留意内地物业机会。

他指，今天春泉内地物业组合出租率：北京方面仍可以保持九成以上，租金较稳定，但向上动力打平。反而惠州项目有惊喜，今天较疫情前人流好，整个商场销售上半年达11亿人民币，高于疫情前一成，日均人流3至4万人，出租率96％，租金更由去年底12月140多人民币，升至今天165人民币一平方米。他分析，惠州受惠地域性经济，而非宏观经济，以地域来说，惠州不属大湾区最主要城市，却是深圳、广州的后花园，旁边有码头，邻近有重工及化工企业，人均收入是深圳一半，低基数效应令惠州有不俗发展潜力。

梁国豪承认，春泉上市至今，十年内只进行两次并购，因实在较难物色到吸引项目。由于春泉股东有日资背景，收购物业除了回报率吸引外，首要过第一关是要能提升分派。过往十年，内地及香港经济平稳上升，那时段写字楼、零售物业回报率低，若以借贷收购，未必能显著提升回报率。但春泉聚焦二、三线城市后，发现这些地方个人收入、人均GDP基数低，具发展潜力价值，过往二、三线城市项目回报率偏高，部分原因是少人留意，亦可能觉得有风险。春泉开始留意后，才发现到惠州项目，惟机会不多，未来若再有机会，亦可以好好把握。

目前春泉负债比率39.4%。梁国豪指，高息周期下，春泉业务多位于内地，春泉跟内地银行关系良好。由于息率周期内地跟海外相反，春泉策略是要对冲息口，并逐步将境外贷款变成人民币贷款，好享受一个较低利息，目前内地贷款利率三、四厘，以这利率成本去收购物业仍有可为，但就要慢慢物色及小心风险。今天春泉境外及境内贷款组合比例是8:2，平均息率3.6厘，因为早前做了部分利率对冲。目前公司贷款2025到期，但部分对冲合约更早到期，将会考虑转做人民币，会透过衍生工具进行掉期。

春泉产业公布截至今年6月止半年业绩，营业额升36%至3.63亿人民币；可供分派收入减少13.8%至1.32亿元。展望下半年出租情况，梁国豪指，北京写字楼较受宏观经济影响，直接受国家或海外经济影响，经营具挑战性。上半年北京业绩平稳但艰难，基本上新租客欠奉，现有租客减租用面积，并跟业主商讨减租等，庆幸华贸中心位置具优势，租客多愿留下，租务尚算平稳，但市场竞争好大。至于惠州项目属地域经济，疫后有不错表现。复常后首月曾试过单一周末创下7万人次人流，消费力亦强，不过民众消费模式有变，以前多买衫、买袋，今天多用于饮食。故惠州商场亦有新经营策略，引入更多化妆品，因为化妆品唇膏不算大额消费；另外电动车消费亦火热，商场安排放在第一层，多人浏览亦促使多人消费，直接拉动整个销售。至于金器、金饰店则搬至第二层，正显示消费者模式改变，显示今天化妆品、饮食成主流消费。

他说，今天大城市租户要求高，春泉投放资源改善冷气、室温、ESG等。北京项目ESG评分高，故向海外招租亦具竞争力。另外，香港证监会与内地监管机构持续探讨将房托基金(REITs)和基础设施REITs纳入互联互通机制可行性。若成事，应可吸引北水吸纳，因北京物业于内地有名，若日后北水可直接来香港投资，春泉会加大发展内地投资者关系，有利吸引北水吸纳。

吸收先前惠州物业成功经验后，梁国豪指，春泉日后多留意二、三线城市机会，当然集中于零售项目，因写字楼回报率仍然偏低，收购起不到优化分派作用，至于时机方面，目前他往返内地公干，跟合作方及投资人会面时，发现大家最忙仍是处理自己债务问题，估计当有关债务问题处理得七七八八后，明年可能是一个入市好时机。

春泉产业2013年底在港上市，当日招股价3.81港元，其股价只在2018年间升至4元以上，因当年太盟地产提出反收购建议，故十多年来股价长期低于招股价以下，近日股价更跌至1.9元以下，股价跟资产净值折让更逾四成。

上月主要基金单位持有人远洋集团（3377）向房超旗下Huamao Property出售1.75亿个基金单位，减持后，远洋持股由12.29%减至0.1%，不再为主要基金单位持有人，而房超持有权益则由12.9%增至25.09%，成为最大股东。分析指，房超主持开发北京华贸中心，成功塑造了「华贸模式」。随着房超成为大股东，春泉跟Huamao Property加强战略合作，业务版图拓展至大湾区，日后物业组合更多元化，更能把握大湾区强劲经济增长潜力，令春泉有条件渡过内地经济调整，并于房产低谷期下物色具潜力发发展项目。

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报道：张诗民