信和集团是香港主要地产发展商，业务性质广泛，旗下有3间香港上市公司，分别为尖沙咀置业（247）、信和置业（83）及信和酒店（1221）。集团从事物业销售、物业租赁、物业管理及其他服务、酒店经营、证券投资及财务。早前信置公布截至去年六月止的上财年业绩，营业额下跌23.6%至118.81亿元，股东应占溢利则增加2%至58.49亿元。撇除投资物业公平值变动影响后，股东应占基础溢利减少6.8%至60.88亿元。其中物业销售及租赁物业的分部溢利各占一半，各有逾30亿元。

上财年信置物业租赁营业额减少1.2%至35.29亿元，分部溢利下跌3.7%至30.07亿元。年内，集团投资物业组合整体出租率为91.2%。期内集团在内地、香港、新加坡及悉尼的投资物业及酒店应占总楼面面积1290万平方呎。当中，商业占62.2%、工业占13.9%、停车场占12.2%、酒店占9.1%及住宅占2.6%。

信和集团资产管理董事蔡碧林接受本台专访时指，租赁物业方面，目前信和旗下有三十多栋工厦，出租楼面大约300万尺左右。当中有四栋已被活化，大多位于九龙东（如观塘的富登中心、利登中心）。活化后的工厦用途广泛，不少引入瑜伽班、饮食、茶饮、优雅茶座等。结果这些活化工厦，吸引不少市民进入「寻幽探秘」。

她补充，这类活化工厦内设攀石、健身室、物理治疗师及化妆班等，当中不少年青人想创业，亦会考虑这些活化后工厦。他们迁入，相互认识后合作推出联合优惠套票，吸引客人去完瑜伽后、再加入空中运动或攀石。跟营运商场一场，筛选工厦租客亦要求有特色卖点，信和物色租客时，希望吸引消费者进入这类活化工厦时，可以找到他们想要的特色商户，集团招租时亦要有潮流触角，了解要吸纳什么商户进入工厦组合内。在商户角度，他们会视乎业务性质作考虑，若是体验式业务，需要较大场地与高楼底，工厦会较合适。

蔡碧林指，目前这类工厦出租率不错，平均租出近九成，呎租亦较同区工厦租金高二至三成，这些溢价主要反映于用途多元化。因传统工厦、办公楼有其用途限制，这些活化后工厦可以从事零售、饮食行业，用途接近地舗及商场。更重要是今天年轻人创业，喜欢集中于同一幢物业内开设不同工作间，希望产生吸引客流协同效应，且灵活性大，以冷气为例，因不用中央冷气，改用分体式冷气，营业时间更长及更具弹性。虽然租金较传统工价有溢价，但呎租仍然平过商场及地舗。

另外，信和集团旗下葵涌工厦项目永基路38号，去年活化后租予BDx作大型数据中心用途，蔡碧林指，随着创新科技发展，香港「再工业化」已是大势所趋。葵涌工厦活化成为数据中心具挑战，要涉及电力公司供电、物业载重、承重量、管理等细节，几番努力下终于租出成数据中心，租客租期亦长，对方本身投入亦多。由于数据中心市场大，未来集团会否买地自建数据中心要视乎机遇，目前信和仍然努力活化旧工厦以优化物业组合。

她指，信和投入资源活化工厦，成效不错，租金及出租率理想，回本期亦快，能产生一定现金流。由于业权集中的工厦才有活化价值，未来会否再买入项目活化要视乎机会，信和理念是留意市场脉搏，好进行买卖活动，重申这部分业务会作长期持有。

除了活化部分收益高，旧式工厦租金亦不错，信和旗下其他工厦，已获不少长情租客租用，亦有很多客源需求如食品工场等，因为市场上很多食肆品牌，背后均需要中央厨房，不少爱租用工厦生产蛋挞、面包、朱古力等产品，再运往门市。信和跟客户关系良好，不少由商舗开始结缘、再租用写字楼、工厦设食物工场，然后又为海外来港员工租服务式住宅等，形成一条龙租赁，关键是要平日多跟租客联络，好发掘新的租赁机遇。

去年集团工厦租金平稳发展，今年走势料亦不错。由于物业多处于民生区，有其地理优势，尽管近期经济、市况不是最好状态，但仍较开关前好。疫情期间集团有提供租金优惠，今天已没有需要，目前租金属调整后水平，未来要看租客本身营运能力。期间有换客情况，但目前所见仍算健康发展。

提到集团旗下商场销售，蔡碧林指，虽然近月港人北上消费成趋势，但集团商场按年比较仍然有增长，上月（12月）客流方面按月升5至10%，因上月有圣诞佳节，商场多搞活动吸引一定人流，加上市民出游购置装备，亦带动商场销售。作为商场营运，信和一连四季、大节日会大搞设计。稍后龙年新年来临，商场亦布置跟龙主题有关设计以吸引眼球，亦会设室内许愿树等。

她分析，港人多北上消费反映湾区融合及一小时生活圈发展，各地各取所长。香港特色是国际化城市，交通方便，大家可一站式购物，湾区其他地方如澳门就提供旅游、娱乐等，重要是一小时生活圈内交通完善，人流互动，就可带动生意。至于目前流失于内地的港人消费属高质消费，信和旗下商场较民生，不属受影响组别内。另外，商场租户亦懂变阵，见产品服务价钱不吸引就会调节，计算成本后，晓得开合适价钱吸客，并跟商场合作提供「奖上奖」优惠招徕。

蔡碧林指，港人北上消费同期，内地连锁品牌店亦南下开店，集团旗下商场亦见这趋势，如高人气手打柠檬茶、酸菜鱼餐饮等正南下，亦有部分内地品牌回归，对方考虑「移船就墈」，正是要参考了周末日港人北上消费潜力，亦想在香港发展业务，吸纳除周末日以外平日的港人消费力。

早前集团成立「信和创意研发室」（Sino Inno Lab），支持香港发展科技企业的生态圈，让创科人才开发适用于房地产的创新科技（PropTech），亦会探索应用于未来的科技，如人工智能、机器人、大数据和区块链。蔡碧林指，作为一个地产商，要善用科技做营运，同事会检视相关研发科技如何应用于日常业务如物管、营运、市场推广等，如近月时兴AI砌图、AI游戏可用于市场推广，科技如电子上单、无触碰式出车找换、含杀菌油漆等，还有分析省电，调校冷气开放等，均有用AI，能成功减省能源改善ESG。

信置上世纪1981年在港上市，挂牌四十多年来股价几番上落，07年曾冲高至25元以上，金融海啸后曾跌至5元以下。往后十多年股价在8至16元上落，近日报7.88元，市值672亿。现价预测市盈率10倍，周息率7厘。

分析指，本港地产股近年一直受着高息困扰，加上楼市向下，物业发展方面收益无可避免受冲击，近年信置努力加大物业租赁收益，正是要稳定物业发展方面的不稳定性，近年业绩正正反映这政策收效，加上集团持有净现金逾400亿元，在目前高息环境下更见优势。信置现时市帐率0.4倍，资产值折让及股息率吸引，净现金及低负债率有利持有，静待周期改善后作未来发展。

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报道：任浩锋