上市公司专访
节目简介:
全面分析上巿公司业绩，与负责人透彻对话。
主持人:
劳家乐2024-11-21
域塔物流科技（RITR）主席兼行政总裁陈建中
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域塔物流科技（RITR）主席兼行政总裁陈建中 
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收听域塔物流科技今年23/8于美国纳斯达克交易所上市，定价4美元，股价曾于十月底冲高至8.6美元，较招股价高一倍，反映市场对这类冷冻物流供应需求大，主席陈建中接受本台专访时分析，域塔物流表现较好，因主题受欢迎，进入一个正确赛道，目前市场中传统旧经济产业开始下滑，显示世界已不同了，以前没有电商，传统零售产业兴旺，今天电商出现后，世界在变，传统物流行业亦要转型。域塔物流选择的赛道是物流，但不是高度介入营运（highly involved operation）层面，反而通过物流科技加强做自动化，参与协助物流公司改善营运。
他指，域塔从事房地产+ 物流科技解决方案（PLT Solution），当中分两大模式：第一是买地自建，域塔正在香港参建一个大项目，投资额近20亿港元；另一模式是买入现有（existing）物业去改建成全自动化冻仓，亦是目前香港最大规模。由于冻仓市场永远有需求，因为涉及民生既定需求存在，如如冻肉、海鲜、鲜活品、药品均需用到冻仓。冻仓可以简单两大类：-18 适合一般肉冻肉、另一种放雪糕等更冻产品就要-25度。市场上有好多冻仓包括传统光辉、其士、嘉里冻仓等，已是30年前产物，有一定历史，要经常换雪种、回补等工序，故此新建、具规模冻仓市场上已罕见。
陈建中补充，域塔新建冻仓走自动化，好处是减省更多人手。今天人手成本在香港很高，且难有供应。要找员工在-18或-25度极地环境长时间工作，其实有难度，年轻人入行者寡。故要解决难请人痛点，自动化正好可以解决这问题。引入自动化执货亦分两部，第一步人手执货要于0度至-4度区域进行，但货物移动、储存于大货仓环境可能是-18度环境中，货由机器或自动化移动。即-18度环境移动货品由机器进行，移至温度较高地区（预冷区），再交人负责执货。
他说，公司到美国上市正是想开发美国市场，指这市场比香港更大，痛点亦更严重。香港问题是劳工成本高，仓储租金高，呎租更是世界三高之一；美国一线城市亦面对跟香港同样的痛点，除美国外，欧洲、英国、甚至东南亚部分一线首都与主要城市亦面对相似问题，故自动化执行（implementation）未来将成为趋势，域塔认为所有项目要从资产出发， 有资产才可以进行自动化，但旧仓储楼底（high headroom）及承重力不够, 往后要引入物流科技(logistics technology)就受限制。
域塔发展PLT正是了解物业项目设计开始。陈建中指，公司有自己则师、建筑、机械团队及顾问等，加上有专业物流科技解决团队，由初始日起设计项目，晓得如何用尽楼面及应用物流科技（LT）。故此PLT核心价值可以向外推广，不应单一局限于香港，香港成了一个上佳试验场（demonstration）/示范点，有成功个案应可以复制于其他地方一线城市上。
他说，域塔于美国上市，放入上市公司内是可以产生项目收益的资产管理（asset management）及建筑发展团队，这是现阶段产生收益（made source of income）部门，日后随住项目多，会再注入后续物业管理（property management），估计资产管理收费及收入比例会慢慢增加，加上PLT业务不受地区限制，全球领先的温控仓库房地产投资信托基金Lineage（LINE），亦早前于纳斯达克股票市场上市，股价曾冲高至89美元，高于IPO价每股78美元，公司估值近200亿美元，正反映市场对这类股份需求大。
陈建中指，Lineage近年大力扩展美国冻仓，反映电商( e-Commerce)冻仓及药品(pharmaceutical)仓储当地需求大， 其实全球其他区域亦有一定需求。这些新型仓库发展自动化，域塔能介入当中提供解决方案、加入轻度投资或参与资产管理，日后后续营运收益将是可观及逝水长流。域塔以轻资产方投入营运，让项目重资产部分由房地产基金／房托负责。对方参与好处是容易集资（fundraising），因资产有价，容易以孳息率（yield）进行资产化（capitalization）；但域塔上市是要追求业务增长，跟房托追求经常性收入（recurring income）及稳定孳息（stable yield）不同，未来会以轻资产模式结合资本合作方（Capital partner），对方做重资产投资，域塔做资产管理、科技赋能及为资产增值，这才是公司日后要发展方向。
域塔上市定价反映市盈率（PE）高达一百倍。他指这是历史市盈率，反映去年净利2000万港元，上一年盈利6000多万，再上一年盈利2000万元，三年来非常波动，期间亦没有发展大型新项目。可是最近一年，域塔参与多个新型大 项目，包括香港机场大型物流中心内的消防工程，这工程价值2.31亿港元，相等于去年全年营收九成以上，且未入帐。还有进行中的一项20亿元大型项目，由香港资本伙伴投完后，交域塔管理，项目收益6亿亦未入帐，尚有葵涌冻仓目前只部分入帐，项目收益贡献 2.7亿，一连串项目加起来，今年其实有超过10亿项目未入帐，这些预测收益入帐后，足以令域塔市盈率大幅回落至合理水平。
他指，内地业务没有注入美国上市公司。域塔业务分两板块： 内地与香港总部业务，后者做香港及境外（非内地）市场。考虑到美国上市，监管机构会多问中国风险问题，若将内地业务放入，风险相对高，估值亦不一样。由于内地板块要用另一估值（valuation）模式，选择到美国上市不宜将入内地业务。反而美国上市后有利继续在当地开展业务，目前已有项目商讨，对手是美国机构，正商讨发展一个大型物流冻仓，对方会出资，域塔负责技术输出及少量资本投入，加上早前美国国上市集资所得资金，亦可用于美国项目，预期规模比香港大，未来来自美国市场增长更多。
陈建中认为，美国工会亦成为域塔进军当地业务优势，现行美国冻仓转型自动化、数码化，人手无可避免减少，常会遇上工会反对压力，阻碍现有冻仓转型考虑，反而新建仓储就没有这方面忧虑，可以自动化、成本控制高、用电少、雪种少、更环保、人力成本低，这些均是域塔发展美国市场的竞争优势。
今年二月陈建中伙拍他人在港成立NEXX，属首个以物流大模型为核心、提供iWaaS（智慧仓储即服务）的智慧物流科技平台。新公司找来由摩根大通前中国CEO黄国滨任主席，陈建中任副主席，尚有思谋物流科技前高层许嘉等组成， 并于今年 6月邀请长实(1113)入股，这样的组合希望配合长实、长和(1)旗下零售业务如屈臣氏发展，因对方有庞大需求，对方亦同意未来需要转型，将传统旧仓库(效能不高)作科技转型，NEXX作为一个外来公司，可赋能转型仓库升级。
陈建中指，未来NEXX跟域塔最大分别是，后者从资产项目出发，买地再发展，建成后再加入自动化，资本伙伴大程度是由房地产基金/房托基金参与，他们投入物流科技占比不高。可是市场未来趋势是涉及物流科技对比的资产占比将日高，成立NEXX正是专门投资物流科技，协助地产项目进一步增值，将资产加入物流技科，这样的二次物流科技增值部分，就由NEXX负责。
他认为，未来域塔会跟资本伙伴合作投资重资产项目，NEXX纯粹投资最后部分物流科技，相对金额小，回报率高。优势是已有应用场景，较市面上没有应用场景对手公司具优势。加上背后有股东长实旗下零售板块如屈臣氏等加入，能够提供数据赋能到NEXX业务上，全方位令物业增值。有了这两间公司，将令物流科技发展更多元化多变，域塔可跟不同资本方合作PLT。NEXX就向拥有仓储的零售公司，提供iWaaS（智慧仓储即服务）投资自动化，不需要大额资本投资、冒大风险，日后按量收费就可以，这亦是NEXX本身的营运模式。
域塔物流科技八月底美国上市，当日新股定价4美元，股价曾于十月底冲高至8.6美元，较招股价高一倍，近日又回落至3.8美元水平。相比更早上市Lineage，挂牌初期曾冲高至89美元，过去四个月反覆回落至新低63美元 ，域塔表现已算稳妥。
分析指，电商发展及全球消费者饮食模式转变，对鲜活食品、海鲜、水果、蔬菜、乳制品等需求上升，冻仓需求亦应运而生。区内方面，本地机场亦加强冻仓处理能力，以发展区内转运业务。另外，业界预期区内冷藏部货品贸易，会由2020年的1110亿美元倍增至2026年2550亿美元，在在显示冻仓需求庞大。域塔以轻资产及输出技术为主，估计将受惠这势头，有利进军区内及美国市场。
访问、整理：劳家乐
报道：李意琴
他指，域塔从事房地产+ 物流科技解决方案（PLT Solution），当中分两大模式：第一是买地自建，域塔正在香港参建一个大项目，投资额近20亿港元；另一模式是买入现有（existing）物业去改建成全自动化冻仓，亦是目前香港最大规模。由于冻仓市场永远有需求，因为涉及民生既定需求存在，如如冻肉、海鲜、鲜活品、药品均需用到冻仓。冻仓可以简单两大类：-18 适合一般肉冻肉、另一种放雪糕等更冻产品就要-25度。市场上有好多冻仓包括传统光辉、其士、嘉里冻仓等，已是30年前产物，有一定历史，要经常换雪种、回补等工序，故此新建、具规模冻仓市场上已罕见。
陈建中补充，域塔新建冻仓走自动化，好处是减省更多人手。今天人手成本在香港很高，且难有供应。要找员工在-18或-25度极地环境长时间工作，其实有难度，年轻人入行者寡。故要解决难请人痛点，自动化正好可以解决这问题。引入自动化执货亦分两部，第一步人手执货要于0度至-4度区域进行，但货物移动、储存于大货仓环境可能是-18度环境中，货由机器或自动化移动。即-18度环境移动货品由机器进行，移至温度较高地区（预冷区），再交人负责执货。
他说，公司到美国上市正是想开发美国市场，指这市场比香港更大，痛点亦更严重。香港问题是劳工成本高，仓储租金高，呎租更是世界三高之一；美国一线城市亦面对跟香港同样的痛点，除美国外，欧洲、英国、甚至东南亚部分一线首都与主要城市亦面对相似问题，故自动化执行（implementation）未来将成为趋势，域塔认为所有项目要从资产出发， 有资产才可以进行自动化，但旧仓储楼底（high headroom）及承重力不够, 往后要引入物流科技(logistics technology)就受限制。
域塔发展PLT正是了解物业项目设计开始。陈建中指，公司有自己则师、建筑、机械团队及顾问等，加上有专业物流科技解决团队，由初始日起设计项目，晓得如何用尽楼面及应用物流科技（LT）。故此PLT核心价值可以向外推广，不应单一局限于香港，香港成了一个上佳试验场（demonstration）/示范点，有成功个案应可以复制于其他地方一线城市上。
他说，域塔于美国上市，放入上市公司内是可以产生项目收益的资产管理（asset management）及建筑发展团队，这是现阶段产生收益（made source of income）部门，日后随住项目多，会再注入后续物业管理（property management），估计资产管理收费及收入比例会慢慢增加，加上PLT业务不受地区限制，全球领先的温控仓库房地产投资信托基金Lineage（LINE），亦早前于纳斯达克股票市场上市，股价曾冲高至89美元，高于IPO价每股78美元，公司估值近200亿美元，正反映市场对这类股份需求大。
陈建中指，Lineage近年大力扩展美国冻仓，反映电商( e-Commerce)冻仓及药品(pharmaceutical)仓储当地需求大， 其实全球其他区域亦有一定需求。这些新型仓库发展自动化，域塔能介入当中提供解决方案、加入轻度投资或参与资产管理，日后后续营运收益将是可观及逝水长流。域塔以轻资产方投入营运，让项目重资产部分由房地产基金／房托负责。对方参与好处是容易集资（fundraising），因资产有价，容易以孳息率（yield）进行资产化（capitalization）；但域塔上市是要追求业务增长，跟房托追求经常性收入（recurring income）及稳定孳息（stable yield）不同，未来会以轻资产模式结合资本合作方（Capital partner），对方做重资产投资，域塔做资产管理、科技赋能及为资产增值，这才是公司日后要发展方向。
域塔上市定价反映市盈率（PE）高达一百倍。他指这是历史市盈率，反映去年净利2000万港元，上一年盈利6000多万，再上一年盈利2000万元，三年来非常波动，期间亦没有发展大型新项目。可是最近一年，域塔参与多个新型大 项目，包括香港机场大型物流中心内的消防工程，这工程价值2.31亿港元，相等于去年全年营收九成以上，且未入帐。还有进行中的一项20亿元大型项目，由香港资本伙伴投完后，交域塔管理，项目收益6亿亦未入帐，尚有葵涌冻仓目前只部分入帐，项目收益贡献 2.7亿，一连串项目加起来，今年其实有超过10亿项目未入帐，这些预测收益入帐后，足以令域塔市盈率大幅回落至合理水平。
他指，内地业务没有注入美国上市公司。域塔业务分两板块： 内地与香港总部业务，后者做香港及境外（非内地）市场。考虑到美国上市，监管机构会多问中国风险问题，若将内地业务放入，风险相对高，估值亦不一样。由于内地板块要用另一估值（valuation）模式，选择到美国上市不宜将入内地业务。反而美国上市后有利继续在当地开展业务，目前已有项目商讨，对手是美国机构，正商讨发展一个大型物流冻仓，对方会出资，域塔负责技术输出及少量资本投入，加上早前美国国上市集资所得资金，亦可用于美国项目，预期规模比香港大，未来来自美国市场增长更多。
陈建中认为，美国工会亦成为域塔进军当地业务优势，现行美国冻仓转型自动化、数码化，人手无可避免减少，常会遇上工会反对压力，阻碍现有冻仓转型考虑，反而新建仓储就没有这方面忧虑，可以自动化、成本控制高、用电少、雪种少、更环保、人力成本低，这些均是域塔发展美国市场的竞争优势。
今年二月陈建中伙拍他人在港成立NEXX，属首个以物流大模型为核心、提供iWaaS（智慧仓储即服务）的智慧物流科技平台。新公司找来由摩根大通前中国CEO黄国滨任主席，陈建中任副主席，尚有思谋物流科技前高层许嘉等组成， 并于今年 6月邀请长实(1113)入股，这样的组合希望配合长实、长和(1)旗下零售业务如屈臣氏发展，因对方有庞大需求，对方亦同意未来需要转型，将传统旧仓库(效能不高)作科技转型，NEXX作为一个外来公司，可赋能转型仓库升级。
陈建中指，未来NEXX跟域塔最大分别是，后者从资产项目出发，买地再发展，建成后再加入自动化，资本伙伴大程度是由房地产基金/房托基金参与，他们投入物流科技占比不高。可是市场未来趋势是涉及物流科技对比的资产占比将日高，成立NEXX正是专门投资物流科技，协助地产项目进一步增值，将资产加入物流技科，这样的二次物流科技增值部分，就由NEXX负责。
他认为，未来域塔会跟资本伙伴合作投资重资产项目，NEXX纯粹投资最后部分物流科技，相对金额小，回报率高。优势是已有应用场景，较市面上没有应用场景对手公司具优势。加上背后有股东长实旗下零售板块如屈臣氏等加入，能够提供数据赋能到NEXX业务上，全方位令物业增值。有了这两间公司，将令物流科技发展更多元化多变，域塔可跟不同资本方合作PLT。NEXX就向拥有仓储的零售公司，提供iWaaS（智慧仓储即服务）投资自动化，不需要大额资本投资、冒大风险，日后按量收费就可以，这亦是NEXX本身的营运模式。
域塔物流科技八月底美国上市，当日新股定价4美元，股价曾于十月底冲高至8.6美元，较招股价高一倍，近日又回落至3.8美元水平。相比更早上市Lineage，挂牌初期曾冲高至89美元，过去四个月反覆回落至新低63美元 ，域塔表现已算稳妥。
分析指，电商发展及全球消费者饮食模式转变，对鲜活食品、海鲜、水果、蔬菜、乳制品等需求上升，冻仓需求亦应运而生。区内方面，本地机场亦加强冻仓处理能力，以发展区内转运业务。另外，业界预期区内冷藏部货品贸易，会由2020年的1110亿美元倍增至2026年2550亿美元，在在显示冻仓需求庞大。域塔以轻资产及输出技术为主，估计将受惠这势头，有利进军区内及美国市场。
访问、整理：劳家乐
报道：李意琴
