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11/07/2022

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11/07/2022 - 《25年的挑战》:按揭市场

回归25年,楼市几番上落,按揭市场不断发展:按揭成数、产品、息率及条款不断转变。供楼人士的安乐窝曾变成负资产,监管机构为增强银行抵御楼市泡沫风险推出压力测试。

从事按揭相关业务逾三十年的中原财务董事总经理梁理中回顾过去,指回归25年楼市先升后急跌再回升,负资产出现,令置业人士心理有阴影。

09年金管局前总裁陈德霖引入逆周期调控,即楼市越升,按揭成数越低,置业人士所付首期越高。梁理中指,回归初期市场上二手物业,银行一般承造七成按揭,97年按揭证券公司(HKMC)成立,两年后推按揭保险。近年政府推出「林郑PLAN」及「财爷PLAN」亦因有按揭保险配合才发挥效用。

随着大量物业完成按揭,近年推安老按揭(逆按揭),再配合政府年金计划,多方面为社会上有资产高龄人士提供退休安全网。

回归25年另一大转变是按息走向,由最优惠利率(P)加大约2厘甚至更高,发展至近年P减2至3厘,甚至因应不同银行资金成本,最优惠贷款利率亦有不只一个。梁理中指,最大转变是早期由美资银行带头推出以银行同业拆息(HIBOR)为参考的H按,逐渐成为主流。至于另一个由按证公司推出的定息按揭,就因为香港长期低息,市场反应一般。

他指出,由于按揭业务利息收入下降,银行转向按揭客户交叉销售投资产品,但雷曼事件后,监管机构收紧监管,银行近年再度重视按揭业务,因收入稳定。由于息率由高向低走,按揭市场亦出现转按、加按套现等趋势。

财务公司加入按揭市场亦是趋势。梁理中指,传统上财务公司只做私人贷款,但随着政府降低按揭成数调控楼市,不少置业人士向财务公司借入过渡贷款(bridgeloan)。由于按揭贷款有资产抵押,财务公司热衷加入,成为按揭资金提供者之一。至于按揭代理、网上估价等服务出现,亦显示楼市生态圈发展成熟,产生一定增值空间。

财政司司长陈茂波曾表示,今天楼价高位运行,但风险较廿年前改善,楼市杠杆不大。梁理中认同,回归25年监管力度持续加强,97年按揭贷款是以资产值贷款(assets lending),结果引发以「楼借楼」的高杠杆效应;其后金管局建议银行以现金流借贷(cashflow lending),金管局多年来亦不时推出指引为楼市降温,加上3厘压力测试,置业者防守力增强。随着整体监管优化,对整个社会有利,亦可令楼市未来更稳健发展。

访问、整理:劳家乐

报道:张诗民

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