香港大学房地产及建设系讲座教授邹广荣——政府不怕尽力造地以改善人均居住面积

＊标题由编辑所加

崔始岂老同学：

相信最近无论与同事或业内人士交谈，话题都离不开最新一份施政报告中提到的「北部都会区」鸿图大计。市民的反应似乎两极化，一方面因为计划牵涉的面积大，除了影响居住、就业等民生问题，亦涉及公共财政，环保及香港与大湾区进一步融合等议题。业内人士对新界北发展大计极度关注是可以理解的。但亦由于需要长时间落，有意见认为这只是一个综合已开发、正在或准备发展的项目的概念，加上概念无具体落实方案，对现时严峻的房屋问题解不了燃眉之急，因此亦没有兴趣深究。

个人认为北部都会区发展策略是近期政府少有贴地的长远策略。而且必然可以实现，不会永远停留在愿景阶段。问题是如何有效率地落实。首先在制度上必需尽力拆墙松绑。现时由土地规划到楼宇落成需经过冗长而繁琐的程序，花时数十年是等闲事，而政府提出可能修订《城市规划条例》及《新界条例》以加快土地发展进程，此外亦可能，将现时活化工厦的标准金额补地价，扩展至新界，在在显示特区政府有决心加速发展新界的。

新界过去发展缓慢的其中一个原因是土地业权分散，其中祖堂地散布新界各区，而业权必需有百分百后人同意才可转让，新界农地发展寸步难行，倘若将来能将祖堂地转让门槛降低，必有利落实北部都会区发展计划。政府亦同时可以考虑以政策诱导私人业主重组地界，释放土地发展潜力以配合政府土地规划及造地策略。重组地界亦称为土地区划整理，在外国有非常成功的例子可作参考。全日本就有三分之一的市区土地 (共370,000公顷) 是透过土地区划整理得来的。而南韩首尔超过五分之一的已发展土地(共12,700公顷)，也是由重组地界得来的。

此外，亦可利用土地债券作重组地界及造地的融资工具。政府若能立法规管土地债券，在区块链平台买卖，既可强化土地债券的功能，又可体现结合香港金融及深圳科技创新的优势，有利强化香港国际金融中心的地位。

香港土地有价，无论是填海或发展新界经济收益一般都会大于成本，长远而言不会对政府带来财政压力。因此政府不怕尽力造地以改善人均居住面积，同时增加土地储备作为稳定楼价工具。造地所需的资金只是短期周转问题。但有两点值得注意。

第一，要解决短期资金周转问题是要付出代价的，不同的融资方法（例如债券，土地债券，银团贷款，预售土地，公私合营等）在不同的经济环境的代价及风险都有差异，政府要因时制宜选择适合的融资方法。

第二，要落实北部都会区及其他造地计划，必须大兴土木，问题是香港建造业的产能是否能够应付未来增建房屋及基础设施的需求，相信大家都体会到香港建筑工人老化问题日益严重，而且趋势持续，很多香港人都觉得在建筑地盘工作辛苦而且危险，即使入职薪酬不错，仍难吸引年青人入行，香港房产有价，过去造地一向都是收益大于成本，倘若因建造业劳动力增长停滞不前而导致工程造价飞升，必会削弱造地的经济效益，甚至导致成本大于收益。特区政府需及早未雨绸缪，在工程量大增前，提升建造业产能及生产力。例如鼓励使用预制组件及改善建筑地盘工作环境以吸引年青人入行，在工程量高峰期间亦可考虑有限度输入劳工以舒缓短暂劳工短缺的问题，这将是一个敏感但特区政府将来必需面对的问题。

施政报告亦提出香港2048年需要增加3,000公顷土地，远高于2030+报告估算的1,200公顷。个人认为方向正确，但估算仍属保守，现时香港住宅用地约占7,000公顷，单是增加人均居住面积百分之二十，已需额外1400公顷住宅用地，还未计其他配套设施的所需土地。加上要建立土地储备，造地目标总量仍有颇大上调空间。

当大家站在新界鄕交地，北望深圳密麻麻的高楼大厦，可有感叹香港有地不能用，以致楼价高企，居住环境狭窄？新界土地发展缓慢，原因错综复杂，现在正是亡羊补牢的时候，愿我们各师兄弟姊妹都能利用我们的专业知识，为香港市民缔造安居乐业的环境出一份贡献。

新冠疫情下，旧生活动减少了，我很期待疫情过后，能与大家不用带口罩，以「真面目」相聚。

邹广荣

2021年10月16日