【香港家书@20210327】全港关注劏房平台顾问 黄子玮
2021-03-27

全港关注劏房平台顾问黄子玮——愿租管立法时可厘订起始租金

*编题由编辑所加

Charles:

早前读了《住:以人为主》一书,内里10个社会房屋住客的故事,他们的经历和改变,反映你们的「社会房屋共享计划」所带来的正面社会影响。那些故事如果反转过来理解,却间接地说出未有社会房屋支援的劏房基层街坊的处境是绝不好过。正如书中那位育有3位幼儿的妈妈陆女士提到,她实在不敢想像,如果她一家五口若仍住在那个「厨厕合一」的劏房,能如何挺过一波接一波的新冠肺炎疫情。

还记得当日我们对「社会房屋」这议题感兴趣,其实是源于我们当时尝试了解荷兰租管设计所引导。我们留意到荷兰实施力度极强的租管,但却未见出租住宅市场大幅萎缩。之后你发现原来社会房屋是当地主要的房屋供应支柱,也兴冲冲的走来跟我分享。

现时不同的社会房屋项目陆续上马,但我们都明白,要照顾基层市民在轮候公屋期间的住屋需要,发展业主与租客都拥有相对对等议价能力的健康私人租务市场,也是不可或缺的一环,这需要租务管制立法。法例不单保障业主权益,同时也要确保租约内容和住屋条件能照顾租客基本、安全及人道的居住需要,从而维持社会稳定和发展。这个议题不单纯是的房屋市场问题,更是社会民生课题。

当年我们参考了伦敦政治经济学院学者Christine Whitehead的研究,以租管中有否规管租金水平、加租幅度、租约的稳定年期,与及执法机制这四大项目作指标,去评估 2004修订后的《业主与租客(综合)条例》是否有力,也明白到当年的修例,令本地租务条例力度削弱至差不多有等于无,也导致不适切住屋如雨后春笋般激增。

官方的「居住环境欠佳的住户」估算数字,由2013年公布的74 900户,大幅增加至2020年底公布的122 000户,正正是一个严竣讯号。

违法改建的劏房乱象,由上届特首在任时已成为社会问题,现时甚至蔓延至工厂大厦及寮屋农舍。劏房业主大部份没有入则,只是藉非法改建单位去谋取暴利,但却同时以完整不分间单位的较低租值去缴纳差饷,藉此逃税。他们推出的单位,多数质素恶劣,但呎租却可远超同区没有分间的单位。部份无良业主更会巧立名目去滥收水电开支,租客却投诉无门。

在新冠肺炎疫情持续肆虐下,非法改建的劏房也带来社区健康及公共卫生风险。世界卫生组织曾检视30个设计相对严谨及实证水平较高的研究,归纳出过度挤迫的居住环境,是与肺痨以外的上呼吸道疾病传播,有中度至明显的关系。可惜我们要到第四波疫情在劏房林立的大角咀爆发,政府要以封区这极端手段去避免疫情进一步扩散,社会才意识到劏房问题不止是一个畸型的房屋市场,也会带来极大的社会成本与风险。

现时公屋一般申请者及长者一人申请者,分别平均要等5.7年及3.4年才有机会上楼,而非长者一人申请者更是上楼无期。一想到他们在漫长等待上楼期间或要栖身贵租但环境恶劣的劏房之中,备受剥削,还日夜面对感染风险,就令我们悲愤交集。

去年政府成立的「劏房」租务管制研究工作小组已在今个星期三完成最后一次会议。从传媒得知,小组将会建议政府推出劏房租管,要求业主签订标准租约,同时规范劏房业主首两年不可加租和滥收水电费,若之后要加租则以15%为加租上限,租客也可在首张两年租约完结后拥有一次优先续租权。

不过教人失望的是,小组应该不会在最终报告中提出厘订起始租金。这留下极大漏洞,让无良业主有机会狮子开大口的在租管推出前大幅加租。在推出租管以后,他们也能够以极不合理的租金水平放租,令议价能力薄弱的基层街坊继续肉随砧板上,以压缩其他生活必要开支或甚至以借贷去应付交租。

但愿立法会在审议劏房租管条例时,会加入法定起始租金这个关键元素去堵塞漏洞。其中一个厘订起始租金水平的可能做法,是参考过去本地租管的安排,透过参考同区其他单位的租金,去为出租单位订出相应的市值租金。

要改善未有公屋支援的基层街坊的住屋困境,其实需要三管齐下,包括增加公屋供应、推出过渡性社会房屋,以及到位有力的劏房租管,我们仍需在民间努力推动。

一齐加油吧!

 

Keith

2021年3月27日

 

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